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城市更新上半场 大佬准备怎么玩?

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城市更新上半场 大佬准备怎么玩?

导 读

新风口,开发商、资本方、资管机构全面复盘城市更新路径。

地产壹线 张心梦 田晏林 发自北京

地产下半场,城市更新时代来临。从增量到存量,开发商如何接招,投资者如何掘金,全球最大资产管理公司如何找到最便宜资产,如何让老旧资产点石成金?

9月20-21日,2017年中国城市更新论坛聚集了中国金茂CFO江南、阳光城集团CEO张海民、阳光100副董事长范小冲等开发商;优客工场创始人毛大庆、黑石董事王天兵、华高莱斯董事长李忠、链家研究院杨现领等资管大佬;以及中信资本、高和资本、南丰集团等资本机构。他们全面复盘城市更新路径,预测城市发展新趋势。

一、迎接地产的下半场:真正的城市更新还得要靠开发商兄弟

城市更新上半场 大佬准备怎么玩?

北京嘉德投资集团总裁郑慧红、中国金茂集团董事兼CFO江南、阳光城集团CEO张海民、阳光100副董事长范小冲、朗诗集团副总裁兼北京公司董事长周青、首创钜大行政总监冯渝坚

1、中国金茂集团执行董事兼首席财务官江南:

下半场确实发生了一些改变,比如至少一线城市的存量市场已经大于增量市场。此时大家在政策,或者战略上、策略上都应该有一些变化。进入大规模的城市更新阶段,最重要的三个核心能力分别是:

(1)资本驱动的能力。从金茂的角度来看,本身是上市公司,现在成立了金茂资本。另外金茂也有优秀的存量资产,重视REITs这样的架构。2014年,金茂就把自己的酒店板块分拆到香港上市,也是比较早的一个。

(2)规划能力和产品力。现在很多城市,特别是一线城市已经过了要为了住宅而住的时期,大家都想住得更好,空间更合理、交通更优化,更加绿色。

(3)运营能力。金茂的酒店有一定的运营能力,现在也在打造商业,这个运营能力可能不光是地产商自己来打造,而是打造一个平台,借助大家的力量,把这个运营能力做起来。随着时间的推移、地产金融化趋势越来越明显,产品力和运营的能力会越来越重要。

2、首创钜大行政总监冯渝坚:

(1)首创一开始没有太追求规模。过去十年,首创也被裹胁着加快自己的速度,也得加大自己的规模。

(2)同时,首创一直保持着业务线全面的发展。冯渝坚认为到目前为止房地产很大程度上还是依赖政策,尤其是京津冀区域。一方面这里政策最多,另一方面也是政策执行最坚决的地区。

3、朗诗集团副总裁兼北京公司董事长周青:

(1)将内容、空间改造、运营、资本整合在一起的能力最重要。谁的整合能力强,谁才可能是城市更新的领头羊。

(2)什么样的人能干城市更新?“执着、有文化”周青用这两个关键词总结。

4、阳光100副董事长范小冲:

(1)房地产上半场是增量,开发时代;下半场就是存量市场。对于存量,城市更新就是一个巨大的金矿或者是巨大的市场。

(2)开发商买地本来就很贵,又在这儿做了一个商业街,不是过去简单的一铺养三代,现在怎么做?怎么能使它更有人气?靠商品今天已经没有人气了。

(3)在国外也是,真正干城市更新的还是开发商。但是不能用过去房地产简单的买地、拆平、新建、只销售、只招商、不运营。今天得用城市更新的理念,组合这样的资源。“真正的城市更新还得要靠开发商的兄弟”。

二、城市更新上半场 投资界怎么看?

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华融融德资产管理有限公司执行董事、首席投资官黄春雨,中联基金合伙人周芊,华平投资高级执行董事卢阳,北京朗姿韩亚资产管理有限公司董事长袁怀中,中信证券董事总经理高愈湘,翰同资本创始人、中美绿色基金董事总经理王倩

1、华平投资高级执行董事卢阳:

(1)城市更新的三个阶段,一是工业改办公。很多创意产业园区,十几年前很多废弃的厂房改成了办公。第二阶段是过去三年,很多商场改办公,其实这也是因为商场做不下去,像盈科中心这种商场改办公。第三个阶段是老旧酒店,以及商业物业,改成长租公寓。

很多人认为长租公寓不赚钱,因为租售比太低,或者剪刀差,二房东做不下去了,现在龙湖、万科拼命进来,把租金弄得很高。

(2)城市更新机会在于收购非住宅的物业,尤其是老旧的物业。这些物业的单价是旁边住宅单价的三分之一、四分之一。

2、北京朗姿韩亚资产管理有限公司董事长袁怀中:

城市更新的5大驱动力:物业改造、资产管理+运营+证券化、偏宏观性的因素,未来利率应该还会持续下降,带来资产价值的提升、中国的经济(GDP)增长,带来核心区域的上涨,带来物业的持续上涨、资产证券化持续盛行,为地产退出奠定了比较好的基础。

3、中联基金:

(1)REITs实际上是利益越来越薄的工作,它是标准的投资银行卖方业务。那谁在其中挣了大钱?答案是两端投资人。

一个是原来持有物业的投资人,因为流动性的溢价带来的收入挣了大钱;第二拨投资人,就是右端,有了一部分资金,在二级市场捕捉这些证券化产品IPO的机会,或者二级市场的交易机会,他们也挣到钱了。中间的相对辛苦一些。

(2)所谓在金融端、资本端有点优势的企业,要拼命找抓手,没有内容、没有IP,拿楼是很危险的动作,或者说只能获得相对薄的毛利。最后中联基金透露,目前各个部委对于真正意义公募REITs的路径越来越一致,暗示REITs从政策层面即将破冰。

(3)有四个维度决定未来盈利:周期、价值提升、投资银行的作用、

4、翰同资本创始人中美绿色基金董事总经理王倩:

一位发改委专家曾向她透露,雄安地下有7层,有两条车道是无人驾驶汽车的车道规划,所以,雄安是这样一个规划,所以未来的城市什么样子?还真很难想象。

三、全球最大资产管理公司谈房地产投资策略

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黑石集团高级董事总经理王天兵

管理资本金超过3700亿美金的黑石是全世界最大的独立另类资产管理机构,同时也是美国规模最大的上市投资管理公司。

黑石集团高级董事总经理王天兵:

1、房地产和PE是黑石两个主要部门。其中房地产规模为1000亿美元,投资超过26年。房地产基金主要由三个部分组成一个是房地产机会型基金,也是最大的一部分,第二部分为地产策略性基金,第三部分为核心基金,也就是购买持有一定相对成熟的房地产资产。

2、黑石的房地产投资策略,归纳为两个词就是Buy it,Fix it。

3、六大资产管理方法,具体为租赁、战略性的资本投入、战略性处置和收购、资产层面的费用控制、在公司层面减少运营费用、以及改善资本结构。

4、如何能买到便宜的资产,主要就两条:速度和确定性。

四、提升城市价值?城市更新“四步法”?

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华高莱斯董事长李忠

1、城市更新必须符合规律,任何城市发展过程会分四个阶段:膨胀、应急、调整和控制。所有的城市更新都发生在第三个调整阶段。

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2、现在上海和北京都在控制用地规模,想达到零增长。这个政策使得城市更新时代提前到来。

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3、过去城市发展的逻辑是:产、人、城,即大招商、招大商。招来很多产业逐渐给配副设,最后成为一个城市。而今天的逻辑是:城、人、产,也就是说只有把城市做成一个宜居的城市,才能吸引到优质的知识分子。

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4、哪里更宜居,知识分子就会选择在哪里居住,人类的智慧就在哪里汇集,人类的财富最终就会在那里汇聚。

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5、中国的城市更新有四条路可走:做文创、补文化、看商圈、城市空间活化。

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6、通过创造新环境、吸引新人群,培育新产业,增加新财富,最终成为老城区的点金术,让老城区重新获得黄金价值。

五、“但凡共享一定会给现行制度带来问题”?

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优客工场&共享际创始人毛大庆

1、在万物互联的时代,人与空间的交互、数据与资源之间的互通互联变得更加没有界限,所以在看待任何一个商业模式、任何城市更新内容的时候,要从更大的互联的角度去看。

2、共享经济在不断倒逼政府公共制度的变化,优化城市的公共服务,提升城市治理水平的不断完善。共享经济最根本的,在重塑城市的社会价值体系。

3、2016年底共享经济的市场规模3.45万亿,今年突破5万亿一点问题都没有,有6亿人在参与共享经济。

4、从共享经济里产生的独角兽企业,占了中国总独角兽的五分之一以上。共享经济当然成为投资重点,2017年上半年累积获得投资超过100亿美金。

5、优客工场现在也在做自己的征信体系,未来当我们企业到1万家的时候,优客工场肯定会作为企业征信平台。

6、但凡是共享,重新组合生产要素,一定会跟现行制度带来问题,这是肯定的,因为你把它政策的墙打破了,它天天找你麻烦。

六、“城市更新不能封闭,一要敢想,二要敢做 ”

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印力集团副总裁上海城市公司总经理叶挺

1、在开发领域,我们除了传统地产的土地开发以外,我们也有了和轨道交通的综合开发,体现在越来越受到重视,或者占我们开发比例越来越大的一种开发城市,就是城市更新。

2、作为开发商,万科一直是把自己视为“种地的农民”,好好种地,就是我们的心态。

3、开发的功能一定要顺应城市的发展,城市的发展是多方面的,你要考虑政府的需求,考虑周边社区居民的需求,考虑今后持续运营的这些互动关系。否则离开了周边的居民和政府的支持,你是没有办法进行更新的。

4、尊重历史文脉。我们从来是把场地原来的建筑精神、原来的规划想法、原来的功能为什么进行转化和提升,我们都做非常透彻的研究,尽可能地尊重原有的历史文脉和建筑特色。

5、创新提升价值。一是敢想,二是敢做,并且有勇气把这个操作持续下去。

6、绿色持续开发。城市更新是一个持续的过程,哪怕你竣工交付投入使用以后,整个项目的改造、建设还会相当长的时间持续,这块我们都预留了资本化的资金。

7、开放公共空间。一个项目一旦成为城市更新以后,一定不能封闭起来,一定要对社会公众进行全面的开放,才能形成良好的互动关系和经营关系,同时得到社会各界的支持。

七、“好的资产一定是重资产”

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中粮广场总经理孙天立

1、城市更新中的商业困境:整体过剩;有一些人是建而不营,主要以销售为目的,造成“休克鱼”的现象。

2、真正做大资管几个关键环节:一是投融改管退,改和管是中粮最擅长的,中粮的优势不是在投和退。

3、房企+基金的资本运作,将会成为未来主流的趋势。一定要只专注在最强的部分,不要面面俱到,面面俱到就是面面不俱到。

4、西单基本上一年是6亿多的租金收入,朝北是35亿的销售,5.2亿的租金收入,每年的复合增长率西大概是将近20%,朝北是10%左右,沈阳这几个相对来说偏弱的大悦城,需要养。

5、好的资产一定要重资产,管理输出关键看企业处在什么样的发展阶段。

八、日本如何进行城市更新?

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链家研究院院长杨现领

1、城市更新会成为中国第四大房地产战场,今天大致来说是三个战场:新房、二手房、租赁。

2、城市更新其实是城市化到了一定阶段以后,必然出现的产物。一般来讲有三条核心规律:人向城市集中、人向城市圈集中、人向市中心集中。

3、今天的北京最大的问题是黑夜、白天的人口比重失衡,带来大量的通勤需求。但是东京近十年来,工作时间和睡觉时间几乎在同一个地方。职住平衡,是城市更新带来的结果。

4、城市更新到一定程度,自动会成为城镇化的新动力,同时也是新结果。二者相互推动,最终带来市中心的繁荣。

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