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华侨城北京割肉 舍住宅保旅游

2017-12-08 11:38:07 来源: 地产壹线
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曾被视作华侨城重返北京的标杆项目,丰台南苑地王如今却成为央企不能承受之重。

从三大央企联合体的得意之作演变成如今外界眼中的烂尾,地王多次易主背后映射出北京房地产市场的跌宕起伏。

1128日,北京产权交易所正式披露了华侨城北京丰台地王项目剩余51%股权的转让条件和价格,挂牌底价为7.7亿元,同时意向受让方应代标的企业向华侨城支付47.583亿元的贷款本金及1.51亿元的利息,且一次性付清。也就是说,要想获取项目剩余51%的股权,收购方需要支付约56.8亿元。此时距离华侨城第一次股权转让仅过去四个月。

“2015年华侨城拿地王与当时国企改革、央企和并购潮背景密不可分。国有房企那一年都在大量扩规模,避免被收购一位央企土地拓展人士表示,两年前83.4亿的拿地金额基本相当于当年华侨城销售额的50%,不能单纯从房企扩充土地储备,提高销售额维度来看。

尽管距离北京产权交易所显示的招标截止日期尚有时日,但从目前释放的信息几乎可以确定华侨城地王将被泰禾全面接手,新著东方将被金府大院彻底取代。

如果此次泰禾100%拿下该项目股权,加上8月为收购49%股权支付的51.8亿元,泰禾总共需要支付108.63亿元,比当初华侨城拿地时的83.4亿元增加25.23亿元。

从一级市场的地王收割机到全面转向收并购,泰禾近日多次受到巨额债务压顶、盈利能力下降的质疑。超百亿的收购对泰禾不是小数目,他们(泰禾)一开始是想找其他公司一起收购的,据我所知就有金科一位接近此次交易的人士透露。

一个值得推敲的细节是——出让方华侨城并没有将股权一次性转出,而是分成两次份额基本相当的股权出让。对于央企而言,两次出让意味着多一道手续,更加繁琐,华侨城此举背后有自己的小心思’”

烂尾or获利?

简直是无中生有,华侨城成功转让后账面净盈利有20多亿,华侨城明显是获利退出该项目,且获利不小,何来烂尾之说?一位接近华侨城的人士对此前媒体抛出的烂尾说不以为然。

自诞生之日起,丰台南苑地块就经历了多舛命运

2015112日,当年的华侨城与华润、招商组成联合体,以总价83.4亿元竞得位于北京丰台区南苑乡槐房村和新宫村的5宗地块,三者的股权占比分别为33%33%34%83.4亿元的成交价成为当时北京土地总价第三高。

规划信息显示,南苑地块开发难度不低,地块需要配建邮局、卫生所、电信机房、教育用地、社会福利用地、公交枢纽用地、文化设施用地等。

但在最后竞拍阶段,华润、招商退出,最终华侨城一家单独拿下。拿地后的第三天,招商和华润分别以项目地块最终成交价格超出授权价格为由,向华侨城提交了退出项目合作函,将各自股权悉数转让给华侨城,彻底退出丰台项目。

简单列举当时争夺者就能感受竞争激烈程度:绿城九龙仓平安联合体、中铁建中铁置业联合体、中粮天恒首创联合体、龙湖首开保利联合体。83.4亿,仅仅只是当时华侨城与他们近身肉搏付出的代价。拿地后华侨城还在一直为地王输血。

北京产权交易所披露信息显示,2016年标的企业净亏损2.6亿元,总负债90亿。到20171031日,负债上升至98亿,而此时总资产仅为95亿——还未入市,地王就面临资不抵债的境遇。

此次转让标的是成立于20151216日的北京侨禧投资有限公司,实际上是为华侨城获取的丰台地块设立的项目公司。此前人民网曾报道,北京侨禧投资有限公司并没有获得银行贷款,这意味着项目公司全部贷款均来自华侨城股份。

资金占用量大、周转速度慢的住宅土地与华侨城确定的文化+旅游+城镇化发展战略显然背道而驰。

华侨城今年北方集团也忙不过来,京津唐冀豫鲁都签约拿了土地,天津大项目(京杭大运河(西青)华侨城大型文旅综合项目)马上就要动工,集团总公司要求分区公司加快项目资金周转速度。丰台因为限价预售许可,项目拖得时间久,集团对分公司单个项目考核就不及格,丰台已经不是华侨城的重点,泰禾正好需要扩大北京土地储备,一个等到预售许可证就能赚钱的项目,接盘也很正常一位接近华侨城的人士认为华侨城从丰台地王中抽身而出不能简单认定为摆脱麻烦。一面是快周转的发展要求,一面是丝毫没有放松迹象的预售证政策,寻找下家几乎成为华侨城必然选择。

卖掉丰台项目与88亿接盘信和置业成都的一块净地是一个道理,因为这块地(成都地块)可以立即开工建设,明后年就可以兑现利润

今年9月,华侨城斥资87.68亿元购买信和置业(成都)有限公司80%的股权,其中信合置业的最大资产就是两幅位于成都市成华区御风二路9号宗地的住宅、商业及酒店发展项目,地块面积共约24.44万平方米,项目名为信和·御龙山。

今年8月,华侨城就曾转让丰台地块49%股权,接盘者为泰禾,当时有媒体猜测二者将联合开发,时隔四个月,华侨城将剩下51%股权转让以求全身而退。从时间间隔来看,华侨城第一次股权转让时就已经打算彻底退出,为什么要分两次进行?

分两次,标的小,参与企业就会多一些,价格会抬高一些北京一家房企投资部门负责人给出的推测是。

另一种声音是,可能是泰禾一下子拿不出那么多钱,华侨城要给一定缓冲时间。

曾想找金科入伙

泰禾一开始也不想自己一家接盘,(泰禾)曾找过金科,北京一家房企投资拓展人士透露。

108亿的收购款,外加丝毫没有松动迹象的政策环境,泰禾作出接盘的决定不容易。

西府大院迟迟不能入市的原因除了预售证天花板之外,还有今年8月因施工现场的各种违规现象收到的北京市住建委停工整改的处罚——对项目总承包施工单位、外墙保温分包单位和幕墙分包单位处共计142566.19元的罚款,同时暂停项目总承包施工单位中城建设有限责任公司在北京建筑市场投标资格30天。

处罚象征意义大于实际意义,对于专注拿地、做大金融的黄老板而言,参透政府举措背后的深意或许更加重要。

去库存房住不炒,开发商绝对是政治敏锐度最高的群体之一,在今年11月举办的中国不动产金融年会上,黄其森放言这两年的地王都要赔钱2016年开始,泰禾基本不从公开市场拿地,90%的土地都是通过合作并购获取,这两年的土地成本只有公开市场的一半甚至1/3”

但今年9月泰禾再次出手一级市场,以59.6亿自持36%代价拿下孙河地块。强扩张、快周转、高杠杆几乎成为近几年排位蹿升迅速闽企的标签,其中泰禾是将这些特质表现最明显的房企,但在限字当头的政策环境下,曾经的规模助力或许会让开发商陷入新的困局。

很多房企在拍卖时放弃是算不过来账,但随着市场上行,可以算过来。另外伴随公司战略调整,某些前期无法拍到的地,评估后觉得符合目前的战略,一位土地拓展人士告诉网易房产。

虽然南苑地王在北京产权交易所挂牌的股权转让依旧在倒计时中,但泰禾方面已经将金府大院概念向外界释放。

12月初,泰禾集团官微确认,泰禾通过股权并购方式进入北京南四环丰台区南苑乡一住宅项目,项目案名为新著东方。经过近四个月的市场调研和整改升级,近日该项目正式更名为泰禾·金府大院,确定将打造大院系产品,这也是泰禾大院系在北京的第二个产品落地项目。

接近泰禾人士透露,金府大院户型主要分为两种,分别是150-180平米平墅,以及200平米以上叠墅,交房时间为2019年。至于价格,泰禾方面一直未向外界公开,现在主要想把金府大院的概念打出去,毕竟之前是叫新著东方

一位曾与金府大院项目沟通过的人士透露,10月与项目沟通时还能看到华侨城身影,但是在最近一次11月份沟通时,几乎就剩泰禾一家拍板

一面是政府对于那些趴着、捂着的土地已经开始动刀,另一方面是融资渠道收紧、成本增高,双重压力下,地王寻找下家几乎成为一种必然。

北京地王转让情况不少,尤其是国企,拿地时候有任务指标,必须拿下来。到手之后,国企又要减负债,必须卖

127日,北京国土大厅再次开闸放地,土地性质依旧是今年下半年北京市场主流的共有产权,两幅块分别经过10轮和20轮就确定了归属。

犹豫、动摇的氛围充斥在现场,为了鼓励报价,主持人甚至出现了五分钟的停顿。最终无论是有所收获,还是空手而归的土拓们都少了以往的激动与兴奋,或许冬天真的已经来了。

张佩仪 本文来源:地产壹线 责任编辑:张佩仪
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