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2018年保利地产要发力高周转、大运营

2018-05-22 09:45:22 来源: 地产壹线
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(原标题:学习碧桂园好榜样 2018年保利地产要发力高周转、大运营)

2018年保利地产要发力高周转、大运营

作为央企地产企业中排名第一、唯一一家进入行业前五的国有房企,保利地产的一举一动,一直备受市场关注。

5月17日,保利地产举行2017年年度股东大会,22个股东及股东代表出席了此次股东大会。

有意思的是,在这场以央企保利为主角的股东大会上,频频被中小股东提及的却是民营房企的名字——“融创的规模和你们差不多,但市值却已经超过你们了,你们有没有打算做市值管理啊?”“听说碧桂园的周转速度已经到了五个月就能转完一轮的地步了,你们对这个事情怎么看啊?有没有打算怎么应对啊?”

需要提及的是,在2016年股东大会上,保利地产曾向中小股东承诺,2017年保利地产要继续保持第一方阵地位,不会放任规模差距继续拉大,而从结果上看,保利地产最终践行了它的诺言。

2017年,保利地产实现签约销售3092亿元,同比增长47%,再创历史新高;销售回笼2644亿元,综合回笼率85.51%。在规模提速增长、资金回笼加快的同时,保利地产在土地投资上也变得更加进取,全年共耗资2765亿元新拓展项目204个,新增计容年级4520万平方米,致使公司总土地储备上升到了9090万平方米。

虽然这个土储水平相较前四强还有一定差距,但对稳健的央企来说已属难得。对于这个加速的“成果”,包括在座中小股东和宋广菊无疑都十分满意。也因此,面对股东会上小股东的频频“出招”,宋广菊全程面带微笑,一一进行了解答。

谈市场

“没有理由不乐观”

一位投资经验十分丰富、长期关注房地产板块的小股东就提问,自2016年9月份以来,及至今年上半年都一直在不断加剧的宏观调控,也引发了投资人对整个房地产板块的担忧。

但与此同时,包括民营及国营企业,比如招商蛇口、中海地产等,对2018年的发展都表现得非常有信心。

作为央企老大哥,保利地产又是怎样看待这种现象的呢?

小股东的问题实际上问的是有关保利地产对2018年市场行情的看法,这也是广大投资人都十分关注的问题,毕竟,对于“靠天吃饭”的房地产人来说,市场行情直接决定房企当期是“吃粥还是吃饭”。

对此,宋广菊就乐观回应称,“像大的企业,今年还好”。

宋广菊解释,有关调控对于房价的影响,保利早在过去几年就一直在考虑。随着整个政策环境的变化、货币政策的变化,所带来的房地产市场的需求的影响,实际上保利一直在“持续关注、持续跟进、持续调整”的过程。

宋广菊也坦诚,在目前的严厉调控下,确实形成了一些堰塞湖,比如说像上海,压一万亿的供应在那里,今年的供地也就那么一两块,未来可能什么样,这些因素公司都在持续地分析。

但其判断,虽然堰塞湖是堵着,但是它的土地供应并没有上来,在对市场供求关系的调整进行持续的分析和关注之下,保利觉得,还是维持过去的一些看法。

另一方面,宋广菊指出,过去几年在行业排名前五的房企中,只有保利的负债率是在降的,这实际上是保利是在去杠杆,根据可能的货币周期,所做出的一些大大调整。除此之外,公司对自己本身对结构也进行了一些调整,包括产品结构方面、城市铺垫布局方面。

在宋广菊看来,经过这样一些调整之后,公司这种持续调整的结果已经开始显现。保利从去年开始加大企业投资、加快发展速度。

“我们对未来还是充满了信心,因为我们对未来是做好了相关的准备,从产品结构上,从城市的铺垫布局上,实际上我们都已经调整完毕了。”

“既然国家乐观,我想地产没有理由不乐观,但是现在仍然需更稳健的去关注整个宏观经济的变化和态势。”宋广菊笑着表示。

谈高周转

“我们也在向碧桂园学习”

在房企规模排位赛下,央企保利要如何从第五追到前三,一直是备受关注的一个话题。也因此,在此次股东会上,保利地产被小股东频频拿来与融创、碧桂园等规模势头凶猛的企业相比较,也就变得不难理解。

有小股东就提出,按照当前的市场格局,保利地产三年内要重回前三,保守估计规模要达到6000亿。在2-3年内要达到6000亿规模预期下,当前保利的市值却只有1600多亿,而同等规模的融创中国在此前股价峰值时早已超过这个数值。其认为,这是不合理的,希望公司加强市值管理。

对此,宋广菊就显得有些无奈,“你提到的也是我想到的”、 “未来我也希望整体去推进它”。

除开市值管理,有关国营房企和民营房企在周转速度上可能存在的差距,也引发了小股东的关注。有小股东就提问称,自己此前听说,碧桂园已经达到5个月就能搞定一轮的周转速度,作为央企,保利在周转效率上,是否和碧桂园存在这么巨大的差距?

对此,宋广菊就回应称,应该说碧桂园在这方面,在所有企业当中是领先的。但其认为,保利当前的周转速度是相对正常的,公司争取一年内能够销售,这是公司的一个管理目标。

“一个项目在特殊情况下实现5、6个月开盘是有可能的。常规来讲,要想达到一年内销售,也是非常理想的。”

“我们觉得,按常规来做,在常规当中称优秀,当然碧桂园就更优秀了,我们在向它学习。”

网易房产留意到,在2018年总经理工作计划中,保利地产就明确提出,新形势下,公司将坚定实施“高周转、强回笼、适度杠杆”的策略,强调高质量增长。同时,面对市场极度分化,要提升“读市场、强运营、波段操作”的能力,强调差异化管理。

与此同时,保利地产还在向碧桂园学习深化大运营管理。2018年,公司将实施组织架构调整,总部按投资发展、地产运营、产业经营、职能管理、战略创新五大板块实施组织架构调整,强化运营,企管、产业、战略等职能。

在优化组织架构调整基础上,公司将以现金流管理为核心,以提高周转效率为目标,用流程化、信息化等调控手段,实施对项目的分类管理、分类考核,形成全链条、全闭环的管理模式。

谈目标

“人总要有梦想”

无论是对标融创,还是学习碧桂园,小股东的建言背后,实际上都是对于保利地产重回前三的期待。

在2017年8月份的股东大会上,宋广菊曾经对小股东放言,“明年保利地产要回到前三可能不行,前五是可以的,但对未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”

在此次股东大会上,同样有小股东再度提到这个“重回前三”的目标,他的关注焦点是,规模上去了,利润能不能得到保持?

对此,宋广菊就并未正面回应。其仅表示, 前三是保利的一个奋斗目标,也在一直推进,因为未来2-3年肯定还会有很多变数。而实现这个目标的路径也有很多,一个就是按照常规的拓展,还有一个可以通过收购兼并,“其实机会都非常多”。

或许是事及保利的未来展望,宋广菊也显得有些感性,其慨叹,“相信人只要有梦想,总会实现的。我想梦想最重要,有了目标才能去奋斗。请小股东相信保利的团队。”

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