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银根紧缩下的房企生态 资金链告急 偿债难题待解

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“前两年,金融机构来企业洽谈业务,都是融资部门或CFO出面接待,最近就需要老板亲自出马了。”近日,某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示。该人士对今年企业的融资压力深有体会,以至于房企与金融机构接洽时,接待的级别和规格都在提升。

近期,审计署、央行、发改委密集释放房地产融资层面的利空消息,直指银行贷款和海外发债。这意味着,已持续收紧了两年的融资政策,将可能迎来新一轮加码。

在楼市调控中步步退让的房企,正面临“前后夹击”的局面。一方面,销售回款、海外发债、私募、银行贷款等融资渠道大大受限,令企业的资金压力进一步提升;另一方面,偿债高峰期将在今年下半年出现,如何填补缺口将成为首要难题。

多重压力之下,房企正在展开自救。有分析认为,“老板亲自出马”代表了企业姿态的变化,这可能导致企业策略出现一系列调整,并将体现在投资、拿地、开发、销售等各个环节。

监管层释放从紧信号

近期,监管层对房地产市场进行了一轮密集表态,其中不少内容直接指向房企融资。

6月20日,国家审计署发布报告指出,9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元,抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

6月25日,央行发布报告指出,“一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大”。

6月27日,发改委负责人在答记者问时强调,“部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐,有的经营收入和利润不高,自身实力有限,但申请备案登记的外债规模偏大,动辄五六亿美元,甚至高达数十亿美元,申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源,抵御汇率波动风险能力较弱。”

在此之前,已有十多家房企发债遭遇中止,涉及碧桂园、龙湖、富力、合生等大型房企。

6月28日,住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动。虽未直接提及房地产融资,但整治内容中包括“违规销售”,被认为将对房企的定金和预售款来源产生影响。在长沙于6月25日出台的调控措施中,同样有着“严禁收取认筹金”的说法。

这一轮表态是过去两年来融资政策不断收紧的延续。从2016年以来,在楼市调控政策收紧的大框架下,监管层分别对私募、发债、信托、银行等融资渠道做出限制,使得房企的资金来源不断收窄。

华创证券指出,2015年和2016年,房企的主要资金来源为境内发债。到2017年,该渠道逐渐被ABS和中票所替代,发债也转向海外。进入2018年,海外融资也大大受限,前5月房企利用外资规模下降了76.2%。

在日趋严厉的监管下,企业的融资成本不断上升。根据公开融资信息综合统计,2016年,内地发债平均成本在4%-5%的水平,部分企业可低至4%以下。到2017年,成本普遍提升至5%以上,中小房企则提升至7%-9%。诉诸海外的部分,资金成本也因美国加息而抬升,且普遍不低于国内融资。

同策研究院首席分析师张宏伟指出,“到2018年,叠加银信业务、委托贷款、企业债、海外融资等渠道进一步收紧,房企面临融资困境,很难融到钱,甚至有的房企融资成本在12%-15%。”

未来或现“以价换量”

春江水暖鸭先知。房企对这种变化有着明确的感知。“中小企业的压力最大,前几天还有企业老板专门去拜会银行领导。”前述房企人士表示,这并不是寻常现象,因为这些工作通常由融资部或CFO来做。房地产市场比较好的时候,银行还会主动拜会房企。

如今情况已经反转。某国有银行地产金融事业部负责人向21世纪经济报道记者表示,大型银行已基本不向50强以外的房企发放开发贷和信用额度,部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。

房企老板态度的变化,侧面反映出资金压力的存在。“仅仅现在我知道,TOP20房企当中,至少6家是比较紧张的,降准解决不了它们的问题。另外,其中有一家全国性品牌房企1-4月拿地投入800亿,5月份开始已经暂停拿地了!还有另外一家品牌房企,为了融资几乎质押了公司的全部股权,现在也面临比较大的偿债压力。”张宏伟说。

他还表示,从房企资金兑付压力来看,2018年房企面临的压力将真正体现(2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期2年)。

实际上,一些小型房企已经出现债务违约。有媒体报道称,云房集团持股51%的子公司京鹏地产,出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。恒盛地产早在2017年的年报中就披露,“若干借款的本金还款及利息付款分别为32.73亿元及14.97亿元已逾期(逾期贷款)”。

大中型房企则积极开展自救。除老板亲自拜会金融机构外,很多企业的策略已经发生调整。

某闽系房企相关负责人向记者表示,企业应对资金压力的手段并不多,无非是“少举债、少拿地、快周转、薄利润”。他还表示,很多房企的销售目标增幅都已下调,今年整体的扩张速度肯定会放缓。

在拿地方面,企业的态度十分谨慎。该人士透露,过去两年诞生的很多高价地和“地王”项目,正悄然引入合作方,从而分担市场风险。

某大型房企西安公司负责人向21世纪经济报道记者透露,总部对区域公司的拿地预算收得很紧,从去年下半年以来,公司还没有在西安拿地。由于该公司拥有一定的项目储备,“总部的要求是,先把项目卖一卖,做点回款”。

他同时说,当前最大的问题在于限价政策较为严厉,因此暂时还不会大规模推盘,对价格的让步也比较有限。但未来的销售策略如何,还要视政策的变化而定。

张宏伟则认为,以价换量将是必然。“2018年三季度为民营房企资金兑付压力最大的时间。出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场‘借新还旧’渠道收紧等因素,更多的房企会放弃自己的价格‘底线’,寻求主动降价。”

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