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中企境外投资额腰斩 万科置业海外收购项目意欲为何?

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董事会主席空缺六年多、旗下仅两个项目的万科置业海外,本以为会继续被边缘化,然而,随着近日万科副总裁张旭任职万科置业海外董事会主席,以及万科将持有的伦敦、三藩市(旧金山)、纽约三家目标公司注入到万科置业海外这个平台,连续的动作让市场猜想不断:万科的海外投资战略将有调整吗?

但是当下,中国企业的境外投资早已从之前的高潮急转直下,迅速冷却,投资额萎缩甚至是资产处置现象亦不鲜见,万科此举仅仅是业务整合还是蓄力待发海外市场?背后的意图又是什么?

左手倒右手:子公司收购母公司资产

事实上,对于万科来说,这是一次“左手倒右手”的买卖。

根据公告,万科置业海外透过其附属公司与万科若干全资附属公司订立三份独立协议,拟收购万科旗下位于伦敦物业约99.95%权益,位于美国旧金山物业45%权益,参与为发展纽约物业提供所需资金的投资工具49%实际权益,总现金代价约为11.38亿港元。

纽约目标公司是万科间接全资附属公司,伦敦物业目标公司是万科香港拥有99.95%权益的附属公司,旧金山物业目标公司是万科香港全资附属公司,万科香港既是万科置业海外的母公司,又是万科全资附属公司。因此,万科置业海外此次可谓是从母公司手中收购资产,属关联交易。

万科置业海外是万科最早进行国际化尝试的平台。2012年,万科以10.79亿港元的价格收购在港交所上市的南联地产约73.91%股份,这不仅为万科在境外尝试地产开发打开大门,还搭建了首个境外融资平台。当年,时任万科总裁的郁亮曾表示,万科将设立境外事业部,总部设在中国香港,会首先考虑投资美国等发达市场。

根据香港的相关规定,万科在完成对南联地产收购后的两年内,禁止重大资产重组,这意味着万科对南联地产的业务重组仍需等待。

但是对于有着融资需求的万科来说,两年时间还是太长了。2013年初,万科对外公布B转H方案,拟申请将已发行的B股转换上市地,以介绍方式在港交所主板上市及挂牌交易。2014年3月,万科B转H方案获批,6月万科成功在香港上市。

只见新人笑不见旧人哭。随着万科成功登陆港交所,万科置业海外这个曾被万科视为拓展国际市场的平台便被搁置一方,而万科的国际化业务则多以万科香港开展。截至上述三宗收购发生前,万科在海外的房地产项目分布于旧金山、纽约、西雅图、伦敦、新加坡等地。而万科置业海外旗下除了收购南联地产留下的资产丽晶中心等投资物业外,仅有2013年从母公司万科香港手中收购过来的香港荃湾西站六区项目(TW6)20%权益。

董事会主席空缺6年多 盈利仅6.77亿港元

作为万科旗下国际化的平台之一,万科置业海外无论是项目数量还是盈利水平都与万科这个龙头房企不相匹配。2017年全年,万科净利润达到281亿元,而万科置业海外仅为1.55亿港元。

2018年,万科置业海外实现6.77亿港元的盈利,同比增长约336%,其中贡献最大的是应占联营公司业绩,其税前业绩为4.66亿港元,2017年仅为4.6万港元,这部分收入主要来自于香港荃湾西站六区项目(TW6)有关的两家联营公司收益。但是截至2019年2月13日的业绩公告发布,TW6超过99%的单位已售出。除此,万科置业海外收入主要来自于香港丽晶中心物业、泊车位的租金收入以及物业管理费用。

零星的业务使得万科置业海外在人员配置上极其“节俭”。截至2018年12月31日,万科置业海外仅有3名雇员。由于雇员人数下跌,年内员工成本(包括董事酬金)减至约540万港元(2017年为780万港元),其行政及管理支援由万科香港提供,总额约为220万港元。

甚至在高层管理人员上,万科置业海外也一直空缺,自2012年9月1日以来,万科置业海外并未委任主席及首席执行官。直至2019年2月13日,一纸公告掀起波澜,执行董事张旭及阙东武分别获委任为公司董事会主席及首席执行官。

万科置业海外董事会认为,考虑到公司有意拓展及多元化发展业务,为准备本公司未来拓展及发展委任分工明确之主席及首席执行官,符合公司及其股东利益。

此后就是万科置业海外对于母公司旗下的三处物业发生的并购,这与上述“有意拓展及多元化发展业务”的说法不谋而合。

从不受重用的“棋子”到回归大众视线引起舆论关注,万科置业海外的连续动作引起市场猜想,万科的海外投资战略将有调整吗?有分析人士认为,万科置业海外收购母公司部分资产,有可能是为了整合公司业务,国外与国内业务进行剥离,海外资产由专门的平台负责。

境外投资持续降温 万科海外盘整蓄力待发?

不过,在多位业内人士看来,受政策监管,2018年以来,中国企业境外投资遭遇严峻挑战,投资规模呈现大幅下降,这个时间节点,万科在海外不太可能有更多新的项目拓展。

一份来自于戴德梁行《2019年中国境外地产投资意向调查》的报告显示,2018年全年国内投资者境外地产投资活动已从大量海外收购转向资产处置,2018年中国境外地产投资为157亿美元,同比下降63%。同时,全年境外有超过120亿美元的物业资产被境内投资者出售,包括中国人寿、大连万达、海航集团、中交建、华林集团、中信等在内的企业均有境外资产出售。

中国境外投资者年度收购与处置额

 

数据来源:RCA, 戴德梁行研究部

该机构还对51家有着境外投资的国内地产投资者做了问卷调查,结果显示,84%的受访者表示较2017 年而言,2018年其所在公司均有减少或维持境外地产配置的现象。针对2019 年,投资者对整体境外地产投资环境仍不乐观,上述问卷显示约 69%参与调研的国内投资者并不认同“在 2019 年政策限制将会有所放松”这一观点。

但是,上述业内人士也表示,房企向外走是趋势,不排除万科盘整海外业务是蓄力待发。上述机构也认为,2018 年全年国内投资者仍总计收购了约 157 亿美元的境外地产,这意味着尽管增长显著放缓,但国内投资者对海外地产的需求并没有减少。

值得关注的是,万科海外地产投资的路径一向谨慎,多与当地企业合作以降低风险,多扮演财务投资的角色。

对于上述并购,万科方面向新京报记者表示,万科海外业务经过多年探索已具备独立发展的条件,万科置业海外秉承集团的战略布局,未来将根据自身的发展策略寻找合适的投资机会。

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