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内房港股领跑投资新风向:低成本融资成最大优势

2019-10-25 09:57:29 来源: 证券日报网 举报
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10月21日,花旗银行发布报告预测,中资地产股销售和利率前景积极,涨势或将延续到今年第四季度及2020年。报告指出,内房股盈利有韧性、高股息收益率和高估值都为股价提供支撑,而优质地产商贷款融资顺利,融资成本稳定。

这是花旗在短短两个星期内,第二次发布报告力挺内房股。就在本月初的10月9日,花旗银行发布报告称,国庆期间内地房地产市场销售表现令人满意,在住宅市场销售乐观以及减息的前景下,具抗周期能力的公司毛利率将受到支持,那些跑赢大市的企业估值溢价会进一步扩大。

作为一家老牌国际投行,花旗连续推荐内房股,给市场传递出一个不一样的信号:内房股或将迎来新一轮行情。那么,哪几支内房股会领跑这一轮行情呢?在花旗连续两次发布的报告中,分别提到了融创(01908)、华润置地(01109)和龙湖集团(00960)等内房股,其中龙湖集团被尤为看重。

融资成本低成最大优势

仔细对比融创、华润、龙湖、中海等企业今年的表现,会发现他们有着共同的特点。比如,这些房企的销售完成率都很高。根据和讯房产的统计,今年前9月,中海地产的销售完成率高达82.6%,龙湖达到了78%,世茂达到82%,华润也达到72%,均高于平均值。

更重要的一点,这些企业的融资成本一直处于行业低位。半年报数据显示,龙湖的平均借贷成本为年利率4.56%,是融资成本最低的民营房企。今年9月9日,龙湖成功完成一笔8.5亿美元10年期债券发行定价,最终发行收益率为4.064%,票息仅3.95%。而Wind数据显示,9月内地房企所发海外债券的平均票面利率高达8.37%。

据克而瑞的统计,前三季度,内地房企债券类融资成本高达6.88%,较2018年全年上升了0.67个百分点,其中,境内发债的平均成本为4.80%,境外发债的成本8.00%。

实际上,今年上半年诸多房企在贷款方面处于收紧状态,连一向“财大气粗”的央企国企都不例外。保利、招商、大悦城等央企上半年的新增银行借款,均比去年同期有一定幅度的减少。但龙湖半年报却显示,龙湖新增贷款由去年同期的313.65亿元,增加至357.68亿元,上升14%。

因为流动性充裕,龙湖在合作项目的主动性不断提升。半年报显示,龙湖的非控股股东注资,由去年的91.14亿元,减少至今年的64.09亿元;报告期内在开发的项目中,权益面积占总建筑面积的72%以上,去年同期这一数据为69.15%,尤其是今年6月以后,新增土储的权益面积更是占到了总建筑面积的9成以上。

多位券商分析人士均表示,融资成本目前已经成为评价房企综合实力水平的关键指标,它直接影响着房企在规模市场的资源争夺,低成本融资已经成为房企竞争的最大优势。

高质增长的内房股样本

凭借资本市场优势,走在内房股前列的地产企业已不再一味追求规模扩张,而是驶入了高质增长的快速通道。这首先表现为优质企业对优质地块的选择上,更具主动权,资本优势转化为拿地优势,从而促进城市布局更加优化。

根据中指院发布的《2019年1-9月全国房地产企业拿地排行榜》,龙湖重仓珠三角。东方证券房地产首席分析师指出,正是基于这类核心城市核心区域的布局,龙湖才得以撬动更多资源,将盈利能力、规模优势及业务发展合并于高质发展的快速通道。

在业内人士看来,在当前的房地产市场环境下,评价一家房企好坏,不能单看某个财务指标的绝对值,要综合考量盈利能力、运营能力和财务杠杆,进而综合评价。龙湖之所以被认为是行业高质增长的样本,就在于综合实力强劲。10月23日,《财富》发布了2019未来50强榜单,包括阿里巴巴、腾讯、龙湖在内的16家中国企业上榜,其中龙湖位列第45名,代表中国房企的最高排名。

除了融资优势,龙湖的盈利能力和运营能力都处于行业领先地位。半年报显示,龙湖归属于股东的净利润63.1亿元,同比增长16.2%。根据克而瑞地产研究中心的数据,今年上半年,172家行业典型上市房企实现总体净利润3232亿元,同比增长12.7%。龙湖净利润增速高出3.5个百分点。不仅如此,龙湖已售未结金额为2470亿元,这足以构成未来数年的利润想象空间。

更重要的是,龙湖的业态结构逐渐优化,其经营性收入对业绩拉动能力显著提升。财报显示,2019年上半年,龙湖物业投资业务不含税租金收入为25.8亿元,同比增长39.2%,远大于其销售增速。不仅如此,2019年还是龙湖投资性物业发力的一年,下半年将有9个商场面世,到2020年还会有16个商场开业。标普预计,随着龙湖商业物业和长租公寓的稳定发展,可持续性收入增长前景将非常可观,商场规模快速扩张的同时,龙湖的运营能力也在不断进步,商场出租率始终维持90%以上,营业额亦保持稳定增长。

在房地产行业整体增速放缓的背景下,龙湖的多元布局优势正在显现,这为龙湖的可持续发展奠定了良好基础,是实现高质量发展的一个重要保障。

摩根大通指出,龙湖在下一周期可持续发展战略的内房发展商中排首位。该行认为,在政策波动的环境中,龙湖在融资方面可保持足够的缓冲,以确保集团能够持续进行反周期扩张,此策略在上一个周期中非常有效。预计龙湖今年合约销售额达2100亿元人民币,纯利应可达205亿元人民币,加上40亿至50亿元人民币的其他租务收入,因此预期集团至2021年的盈利年均复合增长率可达24%。该行预计,龙湖将继续成为行业中最昂贵的发展商,并由此上调对龙湖的股份目标价,由36.5元升至37.5元,重申评级“增持”。

目前国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”;此外,大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。因此,龙湖也成为行业内的境内外全投资级民营房企。

蔡林煌 本文来源:证券日报网 责任编辑:蔡林煌_JY19
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