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期待又落空 LPR下调房贷利率不降反升

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在11月20日央行披露第三期贷款市场报价利率(LPR)中,1年期LPR为4.15%,此前为4.2%;5年期以上LPR为4.80%,此前为4.85%。1年期与5年期LPR分别下调5个BP,其中5年期以上LPR为今年8月LPR新政施行以来首次下降。

市场普遍认为,1年期LPR属于中短期,主要给企业贷款参考;5年期以上属中长期,主要影响房贷利率。所以此次5年期LPR报价首下调,市场出现房贷利率随之下调的期待。

但市场表现却并未印证上述逻辑。近日,多个一二线房贷热门城市传出利率继续上行、额度告急、暂停房贷等消息。

21世纪经济报道记者采访发现,整体来看房贷利率维持稳中有升的局面,仅个别地区个别银行出现上下浮动。

央行近日发布的《2019年第三季度中国货币政策执行报告》强调,发挥货币信贷政策促进经济结构调整的作用,更好地服务实体经济,按照“因城施策”的基本原则,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

多数市场人士认为,在房贷政策与市场基本面未见动摇的前提下,房贷利率很难下行。

房贷利率不降反升

根据融360大数据研究院11月28日发布的《2019年11月全国房贷市场报告》(下称《报告》),全国房贷利率上行趋势已持续半年,并继续维持增势。2019年11月,全国首套房贷款平均利率为5.53%,环比上涨1BP,为相应期限LPR加点68 BP;二套房贷款平均利率为5.85%,环比上涨1BP,为LPR加点100BP。

临近年底,大部分银行的房贷利率趋于稳定,上调和下调房贷利率的银行数量均环比减少,超70%的银行维持房贷利率稳定。但对于高利率城市的房贷,进一步上涨的趋势仍在持续,首套房贷款利率最高的城市仍是南宁,利率水平再上涨14BP,已达6.30%。

从北上广深四个一线城市情况看,房贷均有不同程度的紧张迹象。《报告》指出,2019年11月,上海仍为全国首套房贷款利率平均水平最低城市,但平均水平已经从10月的4.83%上涨至4.90%,不再低于全国最低下限。

此前有消息称,广州建行房贷利率较10月下调5个基点,但21世纪经济报道记者向建设银行广东省分行房贷业务人士求证获悉,房贷利率并未下调。北京和深圳的房地产中介人士也对21世纪经济报道记者表示,目前房贷利率保持稳定。

对于随着LPR调整出现的利率下行,业内人士给出了一种解释。

融360大数据研究院分析师李万赋指出,对于大部分城市而言,LPR新机制改革暂时带来的只是参考基准的变化,实际利率水平主要还是受当地调控政策的影响,并反映在加点数上。对已在银行按LPR新规签订合同但未放款的购房用户,11月20日放款的用户有可能享受到房贷下降的“红利”。

但这并不意味着11月20日之后的新用户,房贷利率都能下降5个BP。对于11月20日后签订的新合同,银行可以改变加点数,其大框架仍是在满足当地房贷利率下限的基础上进行调整。即,如果各地自律组织制定的房贷利率下限未发生变化,LPR下调后,多数银行可能会提高加点数,以保证实际利率水平满足下限要求,或保持利率稳定。

李万赋进一步指出,可以肯定的是,在LPR下行的预期下,签订合同和放款期限之间存在的时间差,有可能带来购房用户实际利息支出小于签订合同时的预期水平,对于这类用户算是个小惊喜。

但市场人士仍普遍认为,房贷利率走势将维稳为主,短期看之前受新规影响较大的城市,可能会有所下调,以削弱此前房贷利率水平上调的影响。

停贷系季节性因素

临近年尾,不少房贷热门城市的部分银行出现暂停房贷的情况,主要集中在长三角的二三线城市。近日,有媒体报道称这种停贷影响区域进一步扩大,深圳等一线城市也出现部分银行暂停房贷的迹象。

21世纪经济报道记者向建设银行深圳分行、平安银行深圳分行和深圳房地产中介业务人士求证获悉,深圳并未出现暂停房贷情况,只是临近年末,额度紧张,需要排队放款。

此外,一位股份行房贷业务人士提示购房者,房贷主力银行在各地存在差异,但整体看以四大行为主,一些股份行和城商行本来房贷业务就开展得不多,他们的额度调整和利率变化,对市场影响有限。目前的放款周期延长和暂停贷款都属正常现象,目前全行业均优先保证普惠贷款额度。

21世纪经济报道记者还了解到,额度紧张导致的房贷放款时间延长,在全国范围内较为普遍。北京、广州、深圳、珠海、南昌、南京等多地,均出现不同程度的排队放款情况。这延续了年尾房贷额度紧张的惯例,目前等放款时间多在1个月以上。在往年初,不少地区额度充裕时期,放款周期仅一周左右。

另一方面,年底房贷额度紧张也有利于房贷利率维持稳定,因为放款延缓,LPR的下调传导到新增房贷利率的速率将降低。年底前多数城市的房贷利率保持基本平稳,而年后房贷利率是否可以实现市场稳中有降的期待,还待时间检验。



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