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中国一二线楼市开年调控连发 房地产拐点会否出现?

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2021年开年不久,中国一二线楼市迎来一波密集的调控“凉水”。

26日,新华社消息称,中国住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹强调,发现问题及时出手,采取针对性措施,引导好预期,坚决遏制投机炒房。

近一周来,上海、深圳等一线城市楼市连续发布调控收紧政策。1月21日晚,上海发布调控新政“沪十条”。四天之后,上海又出台“堵漏”措施,将法拍房纳入限购。深圳一周内三次出台楼市收紧措施,包括规定家庭购买商品房,只能登记在具备购房资格成员名下,对涉嫌违规申购“网红新盘”华润城润玺一期的12名人员进行惩戒等。

值得注意的是,近期,实质性的调控大招也开始浮出水面。有媒体曝出,近日广州、深圳等多地按揭贷款吃紧,购房者需要排队等待放贷。另据报道,27日开始广州四大行提高房贷利率,变更后广州首套房贷的利率为5.2%,而二套房则为5.4%。

与“打补丁”式的政策升级不同,按揭贷款的利率和首付一直是楼市的“七寸”。为何广州从房贷入手调控?

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中新社记者采访时表示,主要原因是去年广州房贷投放量大,楼市热度高。去年广州新房二手房合计交易22万套,交易规模达历史第二高位,交易金额创历史新高。二手房价普遍超过每平方米3万元人民币,房价涨幅在全国70个大中城市中排名第9位。

去年年底和今年一月份,广州楼市出现翘尾行情。李宇嘉认为,近期收紧房贷就是从额度、利率等方面给当地楼市降温。

对全国楼市,特别楼市热度较高的地方来说,这可能是个信号。李宇嘉指出,去年中国社会融资投放规模很大,住房贷款也处于历史高位。一些资金,“披着实体经济贷款、甚至是中小微贷款的外衣”进入楼市。这正是监管严控的对象。去年以来,中国强调加强房地产金融宏观审慎管理,近期多地出现的贷款额度紧张现象与此有关。除广州外,李宇嘉透露,目前了解到无锡、郑州、东莞、佛山等城市也开始收紧银行贷款额度。

按揭贷款额度控制、贷款利率上升将直接增加购房成本,楼市会降温吗?

李宇嘉认为,购房成本增加,贷款节奏拉长,将对房产交易产生很大影响。当下许多城市房产价格已创新高,而多数买房行为要通过杠杆,融资额度受控将直接影响市场,当然,这还取决于后续的政策力度。目前,以广州为例,广州银行利率上浮的幅度,对楼市的冲击并不会太大。

不过,如果贷款额度持续受到管控,贷款发放周期拉长,这将意味着交易节奏放缓,楼市交易量也会下降,类似于股票市场上换手率下滑,资产热度就会受到冲击。

本轮楼市行情是否会见顶回落?专家认为,这需要看房贷政策的管控是否进一步扩围。目前已经出现这种迹象,近期宣布收紧楼市的一二线城市不断增多,房贷额度紧张的地区也在增加。

专家认为,如果后续调控政策特别是房贷持续加码、扩围,本轮楼市周期大概率会见顶回调。

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