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北京发布今年首批政策性住房建设计划

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近日,北京市住房保障办公室发布了《关于印发北京市2018年第一批政策性住房建设计划的通知》。

通知指出,经各区政府报送、市级各有关部门联审,纳入2018年政策性住房建设计划的项目共125个,涉及房源约17万套,其中公租房1.4万套、棚改安置房11.7万套、共有产权住房3.9万套。

随着北京限价商品房,共有产权住房等政策性住房和租赁住房等多元住房体系的逐步建立,也让市场来到了新的“角力点“。

首批建设共有产权住房3.9万套

此次所提出的政策性住房建设计划,包含各类保障房、政策性住房以及2017年7月提出并广受关注的共有产权住房也在其中。

根据计划,纳入北京市2018年政策性住房建设计划的项目共125个,涉及房源约17万套,其中公租房1.4万套、棚改安置房11.7万套、共有产权住房3.9万套;已纳入“一会三函”的项目64个、房源9.6万套,计划纳入2018年“一会三函”的项目61个、房源7.4万套。

可以看到,共有产权住房已成为北京市政策性住房的重点关注对象。以昌平区为例,2017年的保障性住房建设计划中,昌平区的第一批项目包括2466套公租房和4800套棚改安置房(包含2000套核心城区安置房),没有自住房。而在2018年的政策性住房建设计划中,昌平区则首批提出建设2950套共有产权住房。而另一个聚集了大量政策性住房的丰台区,则共有涉及公租房、限价房、定向安置房、自住房共计14个项目。

实际上,目前共有产权住房,正在成为北京土地供应的重要组成部分。根据中原地产研究中心的统计数据,2017年北京成交71宗住宅用地,这些土地累计成交规划建筑面积约969万平方米,其中,其中合计共有产权面积达到了300万平方米。

同时,随着建成力度来讲,政策性住房项目也在加快入市。《北京市2018年政策性住房竣工(建成)项目明细表》显示,包括定向安置房、公租房、共有产权住房、自住房和限价房在内,今年北京市列入竣工计划的政策性住房项目共有136个,主要分布在朝阳、海淀、丰台、房山、大兴五个区。东城、延庆、石景山三区各有一个,西城区有两个项目。

此外,计划还提出,已列入2017年第一批、第二批保障性住房建设计划尚未开工的项目,要确保在2018年全部开工建设。同时,大兴、房山、昌平、顺义4区政府要进一步加大工作力度,确保4万套核心区人口疏解安置房2018年内全面开工建设。

而为了保证居住质量,计划还要求政策性住房项目的方案设计应符合北京新总规工作要求。各区政府、市区各部门、建设主体要高度重视,注重方案设计工作,加强建筑与周围环境的融合,把控基调,体现多样性。住房设计方案布局应体现合理性、宜居性,优化水、电配套系统设施,提高居住环境的舒适性。

“限改共”猜想

据《中国建设报》等媒体报道,继年初传言“北京将出台商品住房销售公开摇号”政策之后,相关部门正在酝酿针对限竞房的新政。

所谓限竞房,就是在北京此前推出的“限房价、竞地价”地块的房产项目。此类地块将限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格,当企业竞买报价达到上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例或其他标的。这也是2017年北京北京土地市场的主推类型。

根据上述报道,新政将可能要求销售价格高于周边价格10%的限竞房项目,拿出部分房源转为共有产权住房。产权持有比例或为1:9,即政府或代持机构持有10%,购房者持有90%。此类住房不会改变产权性质,仍未限竞房,但购房者再出售时,必须按照共有产权住房的销售规则出售,并清算政府或代持机构的10%。

这一传言中的政策,被认为与共有产权住房较大的供应压力有关。2018年以来,已有两宗共有产权住房地块流拍,其提供的共有产权住房面积约30万平方米。

但实际上,由自住房转变的共有产权住房,和新入市的共有产权住房,已在北京新房市场占到一定比重,这也引发了新政猜想出现后,各方对北京市场走势的猜测。

据我爱我家集团市场研究院数据统计,2018年2月份北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1162套,环比1月份下降34.4%,同比2017年2月份下降57.4%,创下历史新低。上述1162套网签量中,568套为共有产权住房,占48.9%。

中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道记者分析,据其计算,从共有产权住房入市到2月初,北京含共有产权住房合计签约均价是40803元每平方米,而不含共有产权住房的签约均价是50001元每平方米,共有产权住房拉低市场均价18.4%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者解释,对于以存量房交易为主的北京房地产市场来说,共有产权住房不仅会影响新房市场,更多会带来存量房市场预期的变化,即新的可选房源开始增加。

目前,北京二手房市场仍处于调控下的低位运行状态。近日,链家研究院发布数据称,3月北京全市二手房网签量11156套,比去年同期减少57%。而3月成交均价环比小幅上涨1.5%,同比下跌13.1%。

严跃进认为,未来如果共有产权住房扩大入市,至少会形成一定的挤压影响,或将起到平抑房价的作用。

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