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楼市库存回到7年前,这释放出了什么信号?

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在各类调控政策密集出台和持续性棚改政策影响下,全国百城新建商品住宅成交均价涨幅连续12个月收窄。与此同时,百城住宅库存规模连续36个月同比下跌,回落到七年前水平。

根据易居房研究院8月30日发布的《百城住宅房价报告》和《百城住宅库存报告》显示,在监测的100个城市中,7月新建商品住宅成交均价12809元/平方米,环比增长1.2%,同比增长8.6%。截至2018年7月底,百城商品住宅库存总量42369万平方米,环比减少0.6%,同比减少8.0%。当前全国100城库存规模相当于2011年11月的水平。

房价涨幅连续12个月收窄

数据显示,7月份房价继续抬头。从历史数据来看,2010年至2016年上半年,百城房价走势相对平缓。从2016年下半年开始,房价曾出现过明显拉升,当年“930新政”出台到2017年底,这一过快上涨的势头得到抑制。

2017年7月,房价涨幅曾创下历史新高,达到27.6%。在“房住不炒”的定位下,一年来房价涨幅曲线总体呈现持续收窄,目前已保持连续12个月的同比增幅收窄。

在100个城市之中,一线、二线、三四线城市成交均价分别为41965元/平方米、13610元/平方米和10586元/平方米。其中:

  • 一线城市4万元/平方米以上均价水平持续了16个月;

  • 二线城市1.2万元/平方米以上均价水平持续了13个月;

  • 三四线城市1万元/平方米以上均价水平则持续了11个月。

值得注意的是,一线城市商品房住宅均价在今年1月创下了新高——42607元/平方米,随后则总体处于下滑态势。

从数据看,房价上涨的城市数量逐渐增多。今年1~7月份,房价上涨的城市数量分别为61个、72个、66个、69个、77个、74个和80个。张宏伟对记者表示,“

现阶段的表现并不代表未来趋势,后期(房价)下降的城市数量还是会逐渐增加。由于企业资金面开始紧张,为了回款必然在价格上作出让步,会带动整个市场未来一年左右有逐渐下滑。

“另一方面,当前住宅均价略微走高,很大程度上跟最近一、两个月,一二线城市项目结构有关。”张宏伟分析,“高端项目成交带动均价上涨,而实际上价格本身并没有上涨,实际上有可能还有一部分是下跌的。起码有一部分城市是结构的因素导致了这种数据表现。”

连续8个月楼市供小于求

报告显示,2018年7月份,100个城市新建商品住宅成交量为4694万平方米,尽管环比减少8.9%,但同比增长21.3%,可见“淡季不淡”。

与4694万平方米的成交量相比,7月份供应量4419万平方米,呈现出供小于求的态势,并且这一情况已经连续出现了8个月。由于部分城市限价环境下,新推楼盘项目价格相对较低,认购性价比较高,也带来了部分城市的“抢房”的现象。

张宏伟预测,“下一阶段一二线城市预售审批会加快,但是土地出让节奏也需要跟上,供应的结构才能够跟得上。尽管一二线城市供应会增加,但整体来讲还是会因为企业资金面的问题,导致销售价格出现进一步下调。”

一线城市进入“补库存”阶段

报告显示,2015年以来,全国百城城库存规模呈现出持续性的下跌态势,近三年,全国去库存普遍取得了较好的效果。

截至今年7月底,百城新建商品住宅库存总量为42369万平方米,环比减少0.6%,同比减少8.0%,当前城库存规模相当于回落到了七年前即2011年11月的水平。

其中,一、二、三四线城市新建商品住宅库存总量分别为2259万平方米、21715万平方米和18395万平方米,环比增幅分别为4.5%、负1.5%和负0.2%,同比增幅分别为3.1%、负11.3%和负5.1%。

从同比增幅数据看,一线城市在连续34个月库存同比下跌后,6月份首次出现同比正增长,7月份同比正增长继续,易居房地产研究院判断,一线城市正进入“补库存”的阶段。

张宏伟预测,“三四线城市供应量会加速,供求关系会因此发生变化,反而导致下半年到明年这些城市去库存压力加大。”

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