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棚改年度任务完成九成 货币化安置渐次退场

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10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,会议指出,今年1-9月全国棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上。下一步,将调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。同时,还要科学确定2019年度棚改任务,保持中央财政补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行。

多位分析人士均向21世纪经济报道表示,调整棚改货币化安置政策,强化棚改项目和资金管理,是此次会议明确的两大方向。而随着棚改货币化安置政策的调整,其对房地产投资和销售的拉动作用将进一步削弱。

部分地区取消货币化安置

在部署下一步棚改工作时,本次会议中关于“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”的相关表述,引发大量关注。

实际上,去年下半年以来,中央和主管部委层面,对棚改货币化安置政策呈现明显的收紧态度。

2017年8月,住建部等六部委就曾发文明确,住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例。当年11月,住建部与国开行、农发行再度联合发文,提出对库存不足、房价上涨压力大的城市,仍采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,棚改贷款不予支持。

但这些文件在当时并未引起足够关注,棚改货币化政策在2018年因三四线城市的房价迅速上涨而引起热议。

“这次会议是一个定调。”中财—鹏元地方财政投融资研究所执行所长温来成向21世纪经济报道表示,未来不太可能再片面地提倡或者否定棚改货币化安置,地方什么时候退出、多大程度退出棚改货币化安置,将更多取决于实际的库存和楼市销售情况。

对此,华泰期货分析称,此前部分城市已先行退出棚改货币化安置政策,此次国务院会议正式确认了全国范围内棚改政策的调整,随着未来部分市县取消棚改货币化安置,棚改对于地产投资的支撑将进一步削弱。

据了解,目前已有地区全面退出棚改货币化安置政策。8月底,长春市下发《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》,率先取消货币化安置购房奖励政策,鼓励实物安置。长春方面称,为加强房地产市场调控,稳定商品房销售价格,鼓励被征收人选择房屋安置。

7月,恒大研究院曾发布报告预计称,由于三四线城市商品住宅去化周期降至7.6个月,房价上涨压力大,和房价上涨带来的货币化成本快速上升两方面因素,继续高比例棚改货币化安置已不合时宜,预计2018年货币化安置率为40%,2019年-2020年为30%。

提供低成本资金来源

除了明确释放棚改货币化政策调整的信号以外,此次会议在部署下一步棚改工作时,所提到的三点要求中,出现了三个“严格”,也让规范棚改项目和资金管理,被认为是下一步相关工作的重点。

其中,又以涉及项目资金管理的“严格评估财政承受能力,科学确定2019年度棚改任务。保持中央财政资金补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行力度”的相关表述,最为引人关注。

在上述住建部在去年11月所印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》,也曾提到多个“严格”,包括禁止将棚改专项贷款用于棚改以外的工程建设;严格控制将棚改专项贷款用于城市基础设施建设;严格控制城边村、城郊村改造;严格核定棚户区改造片区内非住宅类建筑内容;严格控制户均改造面积、套均改造成本;因地制宜确定棚改安置方式;提高棚改贷款资金使用效率和确保按合同约定及时偿还棚改贷款。

但一位西部省份的地方财政官员告诉记者,由于上述通知发布时,地方政府棚改专项债券作为一种新的地方政府专项债,尚未得到官方文件的确立,因此并未过多涉及。而随着2018年4月财政部与住建部联合印发《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》之后,专项债模式被认为可以有效降低地方融资成本,缓解地方资金压力,因而被认为可以加大推广力度。

对此,温来成认为,相对于此前更多利用政策性金融为棚改项目提供贷款支持的模式,棚改债作为地方政府债券,其发行利率一般在3%左右,能有效降低棚改资金成本。同时,这一模式进入国家预算编制体系,在审批发行、项目选择和资金利用的各个环节都可以更加透明、更易监督,可以有效避免棚改预算外融资,提升资金使用效率。

而中信证券信用分析师吕品则告诉21世纪经济报道,目前,地方棚改资金压力较大,有大约1/3的城投债与棚改项目有关,如果都以专项棚改债替代,其规模将会非常巨大,因此加强用途管制,防止资金滥用,是此次会议专门提到“有序加大”的主要关注点。

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