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透视房企资金链:融资全面收紧 狠抓回款准备“过冬”

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自2008年以来,中国开发商似乎从未像当下这样重视现金流。

在宏观流动性相对宽松的大环境下,今年房地产调控发力点转向融资端。从23号文出台、房地产信托收紧,到境外发债受限,再到银行专项检查,房地产融资不断从严加码,银行信贷、信托、境内外融资渠道全面收紧。

通过销售回笼资金,减少拿地甚至暂停拿地,保持自有资金池“活水”可用够用,成为开发商当下最重要的事。

8月14日,国家统计局公布的房地产开发投资和销售情况显示,7月单月,房企到位资金14834亿元,同比增加5.8%,增速与6月几乎持平。

21世纪经济报道记者拆解资金来源发现,在国内贷款、自筹资金同比降幅明显情况下,仍然支撑房地产开发到位资金提升的重要因素是——销售回款大幅提升。

进入8月,富力、合景泰富等多家房企公开表态,强调加快销售回款,凸显储备现金过冬之紧迫。

多位券商人士预计,下半年房地产融资会继续从紧,土地市场或将降温,经营性现金流将是房企存亡的命门所在。

自2008年以来,中国开发商似乎从未像当下这样重视现金流。-宋文辉摄

资金吃紧

国家统计局数据显示,1-7月,房企到位资金99800亿元,增速较1-6月放缓0.2%。

7月单月来看,房企到位资金的增速,相较于6月仅微升0.1%。

中信建投证券数据显示,7月房企融资总额1159亿元,同比增加96%,环比大幅提升91%。但因借新还旧需求增加,融资主要由于房企迎偿债潮,开发到位资金寥寥。

其中,国内开发贷款环比下降6.0%,个人按揭贷款环比下跌0.1%。

相比前几个月,个贷降速明显。7月以来,多地上调房贷利率,降低放款速度。据融360报告,7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,相当于基准利率1.11倍。

以深圳为例,7月,在深圳地区26家银行分(支)行房贷利率中,首套房主流贷款利率为基准上浮5%,二套房主流贷款利率为基准上浮10%。

此外,受融资渠道全面收紧、监管升级影响,房企自筹资金出现明显下滑,成为唯一同比、环比均下调的指标,分别下降7.4%、13.8%。

上半年火热的房地产信托降温显著。用益信托网数据显示,7月房地产信托成立数量462个,募集资金762亿元,环比下滑30%。

中信建投证券分析师江宇辉指出,今后银保监会将对信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作,房地产信托政策收紧会在下半年数据上得到更加明显的体现,预计未来增速会持续下滑。

在到位资金中,唯一一项增速上升的是定金及预收款,同比增加12.8%、增速环比上涨11.6%。

光大证券分析师何缅南认为,7月房企资金来源中国内贷款、自筹资金单月同比已明显降速;由于销售反弹回款走强,整体到位资金单月同比仍略有提升,但预计后续销售回款较难维持当前水平,行业资金面压力将逐步抬升。

融资渠道全面收紧之势凸显,资金承压带动土地市场大幅降温。

国家统计局数据显示,7月,全国土地购置面积、土地成交价款单月同比分别较6月下降22.5%、15.8%。百城土地成交溢价率全线下降,其中一线、二线、三线分别环比下滑19.3%、5.2%、7.8%。

易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为,整体融资环境进一步收紧,势必会导致房企资金上产生新的压力,房企在拿地、项目开发的进程中会遇到新的难题,进而导致资金链的恶性循环。

第一太平戴维斯分析师谢芳媛预计,二手土地市场将出现更多机会。一些开发商迫于资金周转压力,开始寻求股权合作或直接转让所持地块。土地价格或存在下降空间,手握资金的开发商和投资者不妨耐心观望、伺机而动,以更低成本拿地。

现金为王

早在2014年,万科就强调“没有回款的销售不是真正的销售”,将回款和回款率的重要性提升到首位,今年,房企普遍开始强调这一指标。

对保利发展来说,尽管面临相对较小的融资压力,但年中报数据显示,2019年上半年,保利通过销售共回笼资金2168亿元,回笼率较去年同期上升8个百分点至86%,进一步增强了抗风险能力。

在8月13日旭辉控股年中业绩会上,其95%的回款率也格外引人注目。财报显示,2019年上半年,旭辉控股回款率同比上涨8个百分点至95%。

对此,旭辉控股总裁林峰表示,地产企业的造血能力比融资能力更重要,为此,集团内部设立了专门的回款小组,各地KPI考核也是看回款,不只看销售。

除此之外,阳光城也是对回款和现金较为看重的房企之一。财报显示,2019年上半年,阳光城销售回款725亿元,平均回款率80.5%,较2018年末有所提升。

华泰证券研报统计数据显示,2019年8-12月,地产债总计到期量达2106亿元,其中8-10月地产债单月到期金额较大,每月总额分别为469亿元、502亿元、559亿元,下半年房企将进入偿债高峰期。

而对于部分还债压力较大,资金链较为紧张的房企来说,“促销售、抓回款”将是这部分房企下半年最明智的做法。

净负债率连年攀升的富力地产率先作出表示。

富力地产一则内部文件指出,下半年原则上暂停拿地,如遇优质土地等特殊情况,项目单独呈报集团董事长审批;且下半年的重点工作围绕“促销售、抓回款”开展,在确保销量的基础上追求项目收益最大化。

此外,为缓解融资压力的新城控股也在加速回款。7月22日,新城控股首次对外明确将出售40个项目,并于7月24日,新城控股的10个项目公司与交易对方签订了相关股权及债权转让协议,交易对价约为41.5亿元。

方正证券指出,目前针对房地产行业的融资渠道不断收紧的状况,房企对内生性现金流的重视度均有所提高,开发商更注重销售资金回笼,并在拿地和现金流之间做好平衡。

华泰证券研报指出,自有资金是企业偿债的基础保障,提高内生性造血能力,加快销售回款是债务滚动的关键,特别是对于融资能力较差的房企。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,注重回款表明部分房企对资金要求比较高,在当前的资金压力、库存压力和政策压力三重压力下,房企必须转变销售策略,以资金回款率为导向,通过降价促销、以价换量的销售和定价策略,以应对下半年融资渠道收紧带来的资金压力。

阳光城执行副总裁吴建斌表示,在现阶段,房企要渡过当前的难关,必须把握“现金为王”的观点,主要可以从两个方面优化现金流:一是不买地,退出尚未确权的土地;二是控制已开工的工程进度。

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