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调控持续从紧 房企的销售目标能完成吗?

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今年以来,大部分上市房企都实现了销售的增长。但始于7月末的一场调控风暴,正使企业的销售前景变得扑朔迷离。

根据中原地产对21家上市房企的统计, 今年前7月,21家房企的销售额2.49万亿,同比上涨13.4%。其中,大部分企业的销售规模同比上涨,仅有少数房企出现下滑。

但各家房企完成年度目标的情况并不相同,有些企业的目标完成度已达到70%,有些则尚未过半。

分析人士认为,7月以来,监管政策出现新一轮的收紧,集中体现在融资渠道的从紧。这将迫使部分企业采取以价换量的策略,从而完成销售目标。但一些目标过高企业,则仍会面临较大的压力,甚至不排除更改年度销售目标的可能。

因为,考虑到当下的政策环境,房企销售业绩大幅增长的土壤已经不复存在。

7月销售大幅下滑

从前7月的数据来看,“第一梯队”的企业已经出现分化。根据易居克而瑞的统计,碧桂园的全口径销售规模则达到4524.9亿元,继续位居行业第一。但该公司的权益销售规模为3245.2亿,比去年同期的3475.1亿元下降6.6%。

恒大实现销售3222.5亿元,同比下降7%。万科则实现了3821.9亿的销售额,同比增长22.21%。

从销售目标完成率来看,前7月,恒大完成全年6000亿销售目标的53.7%。万科、碧桂园则未公开设定年度销售目标。

第二梯队房企的业绩表现同样有所分化,但上涨居多。

其中,招商蛇口销售额达到1205.3亿,同比增长33.78%,完成年度目标的60%;世茂实现销售额1203.7亿,同比大涨四成,实现销售目标的57%。

同期,建业地产实现合约销售额448.6亿元,完成年度销售目标的49%;融创实现合同销售金额约2553.1亿元,完成销售目标的46.42%。绿城、富力的完成情况同样不足半数。

按照惯例,房企往往会把销售重心放到下半年。但从绝对水平来看,大部分企业已经很难像往年一样,实现销售规模的大幅增长。

克而瑞地产研究中心的统计数据显示,今年1-7月,百强房企的累计业绩同比增速在4%左右,较去年同期30.3%的增速放缓显著。

其中,百强房企7月单月的销售业绩虽然同比微增,但比6月下降了近三成。分析人士指出,这主要是由于企业在6月冲击半年度业绩,会加大销售力度。因此7月的下降,主要是“季节性”的。

或下调销售目标

但对于今年最后5个月的前景,业界似乎不甚乐观。

7月30日召开的中央政治局会议提出,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,再一次明确了“房住不炒”的指导方向,每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。

值得注意的是,在此之前,信托和美元债的融资窗口均已收紧。此后的8月2日和8月9日,央行和银保监会分别部署对房地产行业的资金监管和专项检查。

财经评论员严跃进向21世纪经济报道表示,对于房企来说,当前面临三个压力,包括资金压力、库存压力和政策压力。其中资金压力是最直接的,或者说是最核心的压力。受此影响,“以价换量”将可能是房企未来会实施的策略。

7月末,富力地产发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》,强调2019年下半年“原则上暂停拿地工作”,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。

文件还提及:“今年以来,集团销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距”,下半年要促销售、抓回款,“以完成项目销售目标为第一优先级”,要求各地区公司须成立回款工作小组,提高回款率。

据21世纪经济报道了解,准备收缩战线、强化销售的企业不止富力一家。上海某大型房企近期也召开内部会议,对企业的销售、回款等提出了更严格的要求。

严跃进认为,即便如此,房地产企业要完成销售目标仍然存在压力。“销售目标比去年增长20%以内的企业,压力相对不大。但超过这个指标的,就会存在一定的压力。”

他还表示,如果政策执行较为严格,未来不排除有部分企业下调销售目标的可能。也有一种可能是,企业在内部下调心理预期,但不进行公开。



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