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深圳“豪宅税”调整追踪: 部分二手房卖家涨价, 加速换房链条转动

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“昨天我见了一个买家,对方希望405万,我决定再考虑考虑,今天房产中介就来跟我说幸亏没答应,还能再涨十来万。”11月11日,家住深圳宝安区的白领小钟对21世纪经济报道记者说。

双11这一天,深圳突然发出楼市减税“大礼包”,调整了豪宅的界定标准:从2019年11月11日起,普通住宅的标准不再有价格的规定,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平米以下的房子均为普通住宅,免征增值税。

对于很多买家而言,这意味着能省下几万到几十万不等的税费。利好一出,迅速有部分卖家涨价,小钟原本在中介挂出的价格是418万,可以有小幅的议价空间,但现在,他觉得能把议价空间再收窄一些了。

在分析人士看来,减税的利好短期看来确实会引起一些价格的波动,但最终会趋于平稳,价格涨幅并不会很大。

而减税更大的影响在于,在深圳这样的一线城市有大量换房需求,房屋总价高、税费高等因素往往导致成交的决策时间长,换房链条转动得慢。减税惠及的既包括卖房者,也包括买房者,这将有效促进刚需及改善型需求的释放。

深圳市住建局也特别强调,此举是在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,落实国家减税降费精神,充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措,并不影响深圳的房地产调控政策。

涨价幅度或有限

市场上关于“豪宅税”调整的呼声由来已久。

此前,深圳适用的普通商品住房标准于2015年9月公布实施,普通住房与非普通住房的区别主要从总价、容积率、面积三个方面的认定,其中各区的总价要求不同,最高的南山区为490万,最低的坪山区为200万。

根据深圳中原地产研究中心的数据,2019年10月,深圳南山区的二手房均价已突破9万元,达到91530元/平米。这也意味着,在界定标准调整之前,南山区大约54平米的房子就可能达到“豪宅”的标准。

深圳市住建局称,随着房地产市场形势的变化,该普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。近两年来,政府有关部门收到很多群众的反映,要求调整普通商品住房标准,保障刚需购房。

调整之后,大概能省下多少税费?

乐有家研究中心以90平米的房子为例,在南山区,假如原登记价为348万,现过户价为705万,则合计可减少税费20.10万;在龙华区,假如原登记价为212万,现过户价为491万,则合计可减少税费15.42万。

消息一出,迅速引发市场反应。深圳合美居地产创始人赖沸新向21世纪经济报道记者介绍,从这两天的情况来看,的确有的业主涨价了,有的突然不卖了。

这是否意味着将引起剧烈的价格波动?美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者分析,买家如果能“稳一点”,不跟得那么紧,市场会慢慢恢复平稳。

赖沸新也认为,买房和卖房的人都比较理性了,预计在以后的实际成交中,涨价幅度过大的业主还是会让步。

中介生态正在朝着良性的方向发展。在深圳一家房地产经纪机构的微信工作群里,有公司通知要求:不得散播哄抬房价的信息,包括业主涨价等信息,不得以此威逼利诱客户买房。

宝安区的一位中介人士向记者介绍,12日上午他们一一落实了所在片区卖房业主的情况,还是有一些人维持了原价格不变。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道记者,涨价主要取决于买卖双方的博弈,现在深圳二手房的供应量比较大,总体还是买家相对占主导位置。

刚刚过去的“金九银十”,9月深圳二手住宅共成交了7124套,同比上升43.9%;10月共成交了7165套,同比上升89.2%。

促进换房链条转动

小钟正在卖的那套房子购于2015年,今年因为计划生二胎,打算换一套面积更大的三房。

像小钟这样的案例在一线城市并非少数,因为房屋总价高的缘故,年轻人购房很难“一步到位”,往往几年的时间里就可能面临换房需求。

但换房时,是先买后卖?还是先卖后买?如果先买了三房但自己的房子不能及时遇到合适的买家怎么办?再加上看中的三房总价偏高,这些问题和顾虑导致小钟的换房行动久拖不决。

李宇嘉分析称,刚需很多接下的是换房者“卖小买大”放出的小户型,税费越高,越影响购买力,这又进一步导致整个换房链条难以转动起来,表现为成交周期拉长。二手房不缺供应,缺的是有效需求,这是最大的障碍。

“多数城市业主卖房要花一百多天,沪深甚至高达4个月左右。”李宇嘉说。

据赖沸新介绍,在深圳一些有好学位的片区,这两天成交一下子活跃起来,因为学位房的总价高,减税带来的可能是几十万的影响,买家的决策速度明显加快。

赖沸新说,比如一套房子原本要交20万增值税,现在买方省下了这笔钱,卖方如果涨10到15万,买卖双方是双赢的,总体来看的效果是促进成交。

此外,一位正在看房的金融从业者告诉21世纪经济报道记者,缴税需要备出现金,减税之后,即便业主有一定的涨价,按首付比例折算,相当于涨价的幅度也打了折,多出一部分预算后,也有了更大的选择空间。

小钟也表示,“豪宅税”的调整对他们的影响是双面的,既可能原来的房子多卖10万,也可能看中的房子涨10万或更多,希望减税后,真的能够刺激市场成交,尽快完成换房,毕竟时间也是成本。



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