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房企“狂奔”四年:千亿军团扩充四倍 浪潮过后走向何方?

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古语云,士别三日,当刮目相看。如果四年不见呢?

2016年至2019年,楼市每年上一个台阶。国家统计局发布的数据显示,2016年至2018年,全国商品房销售规模连续三年刷新历史纪录。2019年的数据虽未出炉,但继续破纪录仍将是大概率事件。

这四年间,行业最大的变化,莫过于房企规模的快速增长。

近期,上市房企和研究机构纷纷发布2019年销售数据,大部分房企的销售规模继续增长。根据上海易居房地产研究院的统计,2019年,“宇宙之王”碧桂园已经实现7715亿元的销售规模,万科、恒大的销售规模也迈上6000亿门槛。这一年,“千亿军团”已经扩充到34个成员。

而4年前的2015年,“千亿军团”仅有7个成员,迈过500亿关口的房企,也仅有16家。当年的行业老大万科,规模为2627亿元。

四年间,行业竞争不进则退。3到4倍的规模增长成为常态;要想“弯道”超车,需要达到7到8倍的增长;而那些“仅仅”实现规模翻倍的房企,则会沦为“掉队者”。

长期以来,规模导向一直是行业的主旋律,但在这一轮增长过后,势头可能会放缓——2019年,百强房企的权益销售金额仅增长6.5%,比2018年的35%大幅下滑。业内人士认为,在登上新的规模台阶后,更大的考验即将到来。能否优化管理系统,完成对资金、负债、业务均衡性的管控,将可能决定房企未来的生与死。

“狂奔”的年代

2019年,万科、恒大、融创分别实现6308亿、6010亿、5562亿的销售规模,同比增幅为3.94%、9%和21%,稳居行业第二到第四位。

碧桂园公布的权益销售规模为5522亿元,但根据上海易居房地产研究院的统计,去年碧桂园实现全口径销售7715亿元,继续巩固行业“规模之王”的地位。

碧桂园的崛起,是近几年行业格局最大的一个变化。2015年,碧桂园的销售规模仅为1402亿元。经过连续两年的翻倍增长后,碧桂园在2017年成为首个突破5000亿的房企。最近两年,碧桂园不再公布全口径销售数据,但自2017年以来,公司仍以明显的规模优势稳居行业第一。

最近四年间,还有一批“黑马”迅速崛起。

比如,阳光城的销售规模从300亿飙升至2100亿,增长6倍;旭辉从313亿增长到2006亿,增长5倍有余;新城控股从324亿增长到2747亿,稳居前十,规模扩大了近8倍;中南置地从229亿增长到1961亿,规模同样扩大了近8倍。

去年上市的中梁控股,规模从168亿增长到1525亿,4年间增长8倍。考虑到中梁在很长时间内并未借助资本市场的红利,这种增长更显得惊人。

相比之下,一批增长不够快的企业开始掉队。绿城在2015年实现销售金额719亿元,2019年销售1354亿,虽然规模翻倍,但排名从第11位降到第24位。中型房企的竞争更加激烈,首创置业的规模从325亿增至808亿,排名却整整下滑20名,到第43位。

按照易居的统计,经历过资金链阵痛的万达,是近些年唯一一家规模下降的大型房企,其销售金额从1513亿下降到567亿,排名则从前五掉到第58位。

“这些年行业增长太快了。2015年的时候,公司上下都在很紧张地讨论,规模进入500亿以后,管理平台应该怎么升级。现在再看,500亿的房企已经有60多家了。”西南地区某房企相关负责人向21世纪经济报道说。

该人士表示,房企销售快速增长,除了市场大势向好外,还有主动调整、进行“以价换量”的结果。尤其在2019年,融资和拿地成本都在提升,但很多企业并未明显上调售价,甚至降价销售。

公告显示,2019年,恒大、融创的销售均价均比2018年有所下调。另有不少房企的销售价格未出现明显增长。

大调整将至

与此同时,行业的分化也在加剧。根据上海易居房地产研究院的统计,从权益销售金额来看,2019年10强房企的集中度为21.4%,比2016年提高5.5个百分点;50强房企的集中度为43.5%,比2016年提高13.8个百分点。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进表示,这也体现出为什么房企要冲规模。“规模越大的企业,在融资、拿地和销售中的优势就越明显。而且调控越严厉,优势就越大。”

在楼市调控力度不减的2019年,整个行业的增速已经受到影响。据统计,2019年百强房企的权益销售金额同比增长6.5%。而此前的三年(2016年到2018年),增速分别为50.8%、40.5%、35.1%。

上海易居房地产研究院认为,目前行业保持长期平稳发展的市场环境已趋于明朗,2020年企业整体的规模增长将进入平稳期。该机构指出,“房企一味追求全口径销售规模的时代已经过去,企业的发展重点已逐步由‘增量’转向‘提质’。”

前述房企人士也认为,房企的最后一波规模增长红利期已经结束。未来除非有比较大的并购机会,否则很少有企业能再出现50%以上甚至翻倍的规模增速。

在规模连续冲高后,房企的管理架构调整已经展开。

2019年,万科先后发起“初夏行动”和“仲夏行动”,进行组织重建与事人匹配改革,前者针对BG、BU(事业部、业务线),后者针对公司总部。年末,万科又启动覆盖14个城市的区域大换防。这轮改革与万科此前提出的“大江大海”计划一脉相承,目的在于打破金字塔结构,使组织架构更为扁平和灵活,从而适应“未来”的发展需求。

在近期的展望2020年目标与行动沟通会上,万科在4000多字的报告里提了14次“未来”。对于“未来”,万科集团董事长郁亮说,“这是一个总需求增速下降和收入增速下降的存量竞争时代。”

不仅仅是万科,去年年中以来,碧桂园、融创、龙湖、阳光城等房企都发起了一轮组织架构调整,与之相关的人事变更也已做出。这些动作的目的很明确:合并低绩效区域、优化组织架构、提高管理效能。

另外,一些央企开发商和中小房企的人事和组织变更也频繁发生。比如,华润、中海出现“一把手”变更;泰禾任命两位联席总裁,并拟推行事业合伙人制度;越秀、新力、佳兆业、正荣、融信等企业也均出现重要人事变更。

严跃进认为,按照“先冲规模,再做管理”的惯例,这种调整将成为未来几年房企的常态。因为在这一轮规模扩张过程中,房企付出了很多代价,比如负债率提高、利润率下降、管理半径变大、销售成本上涨等,这些问题都需要“修补”。另外,如何制定下一阶段的新战略,也是企业要考虑的内容。

他指出,很多企业的规模虽然庞大,但抵御风险的能力并未同步提高。而今年的市场环境并不乐观,调控严厉、融资难的基本面不会改变,市场也已经进入下行期。因此,未来一段时间,行业的规模恐怕不会有很大的增长,但战略、管理层面的大调整将不可避免。




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