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疫情之下,60余城出手稳楼市,未来房价是涨是跌?

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最近热播的电视剧《安家》中,女主角——某地产中介公司门店店长房似锦声称,“没有我卖不出的房子”。现实中,疫情之下的地产中介和房企销售员愁的却是,“我该怎么卖出房子。”

疫情冲击,楼市“金三银四”恐难再现

70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,1月份,房价上涨的城市数量为47个,较上月50个有所减少。

涨价城市数量减少外,“1月份全国70个城市新建商品住宅价格指数同环比涨幅分别为6.5%和0.3%,涨幅均收窄。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“2020年春节较早,1月份房价指数的数据受新冠肺炎疫情影响相对较小。”

“市场在2-3月逐渐反映出疫情影响。”中原地产首席分析师张大伟称。

记者注意到,应对疫情影响,2月份房企纷纷转战线上,恒大、融创、富力等多家房企开启线上营销模式,恒大更是以“75折”的大力度优惠吸引购房者。

不过,克而瑞数据显示,2月份,百强房企全口径销售额3243.3亿元,环比降43.8%,同比降37.9%,销售业绩创近几年来单月销售最低纪录。中指研究院数据也显示,重点监测的17城2月份新房成交量环比降61.2%,较1月降幅加大27个百分点。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示,目前来看,疫情对楼市的影响至少持续到一季度末,楼市“金三银四”的传统旺季恐难以出现。

60余城出手稳楼市,缓解房企资金压力

应对疫情冲击,多地相继出台楼市新规。张大伟表示,据不完全统计,2月份,已有超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策,主要以减少企业资金压力为主。

梳理发现,减免物业租金、延期缴社保费、减免和延期缴纳税款等,深圳、杭州、上海、合肥、南宁、兰州、贵阳、郑州等城市均有涉及;深圳、芜湖、惠州、大连、呼和浩特、武汉、哈尔滨、西安、南宁等城市还出台了缓缴公积金、降低公积金缴存比例等政策。

此外,已有济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等十余城出台土地新政应对疫情,部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。黄山、苏州等地甚至修改土地要求现房销售的政策,适度放宽了楼盘的预售条件。

“延缓企业支付土地出让金,加快企业预售等房地产政策,一定程度上缓解房地产企业的资金压力。”张大伟称。

“房企贷款还款延期、预售条件的变化、部分税收的减免,这些都是房地产企业及建筑施工单位当下的痛点”,58安居客房产研究院分院院长张波也指出,尤其是还款延期和预售条款调整,直接利于企业短期资金压力的纾解。

部分城市买房发补贴,有城市降首付被约谈

相比多数城市稳楼市主要是在缓解房企资金压力上下功夫,另外一些城市对消费者需求端的刺激政策力度也不断加大。衡阳、海门、钦州、驻马店等三四线城市给予购房契税减免补贴。

2月21日,驻马店出台17项稳楼市政策,不仅补贴购房,住房公积金贷款额度由45万元上升到50万元,甚至公积金购买首套房的最低首付比例由30%下调为20%,成为2020年全国首个降低首付的城市。

紧随驻马店,南宁、东莞和抚州调整公积金使用条件、提高公积金贷款额度。如,抚州给予购房户150元/平方米的购房补贴以及住房公积金贷款限额提升至60万。

“首付比例政策的调整,是很强的‘暖楼市’政策,能够很好地刺激购房需求。”严跃进称。不过,2月28日,驻马店政府相关负责同志被河南省委、省政府约谈似乎又让整个市场“乍暖还寒”。

房贷政策不变,房价可能会跌?

“目前看,最关键和核心的政策依然是房贷政策,特别是首套房的首付、二套房的认定标准。到目前为止,全国商业贷款购房首付没有政策变化。”张大伟表示,如果房贷政策不变,房价可能会跌。

“近期各地出现了尺度不一的楼市放松政策,但驻马店被约谈,充分体现了政策放松中的红线和约束,即依然要把‘房住不炒’定位进行落实。”严跃进预计,后续各地出台具有明显放松的政策会相对谨慎。

2月19日,央行在最新发布的货币政策执行报告中强调,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

3月3日,与其他地方有所不同,广州当天出台涉及楼市的政策,选择了取消商服类项目(公寓、商铺、写字楼)的限购政策,“商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元;商服类项目不再限定销售对象,已确权登记的不再限定转让对象。”

“目前看,商服类项目政策的变化对整体市场影响并不大,市场主要还是看这部分房源的贷款比例等政策。”张大伟认为,广州商服类项目新政有利于解决商改住项目存量,是一个政策试点。

“需求短期疲软及房企积极促销或将导致房价存下调压力。”中国指数研究院研发中心研究副总监曹晶晶称,“不过,部分重点城市房价已调整一段时间,在‘稳房价’政策下,房价继续大幅下行的空间有限。”

张大伟认为,“房地产行业的政策宽松是趋势,在‘房住不炒’的前提下,更能会有更多推动改善置业的政策出台。”




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