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量价齐升:二季度楼市进入结构性回暖

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   “二季度月均销售可达百亿。”5月28日,一名前40强房企副总裁对21世纪经济报道记者表示,初步预测二季度可以把一季度因疫情带来的销售损失补回来。

近日,华东不少房企反映,房地产销售正逐渐回暖,以一二线城市表现最为明显。

克而瑞统计数据显示,2020年4月,百强房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元,较3月环比上升17.2%,较去年4月同比基本持平。从累计业绩来看,2020年1-4月百强房企全口径销售业绩规模同比下降14.5%,但4月销售的恢复情况略好于预期,降幅自3月以来继续收窄。

同策研究院首席分析师张宏伟却认为,所谓市场恢复得还不错,只是结构性的回暖,市场表现为“点状热”。

各地成交呈现结构性上涨

回顾房地产市场过往几次阶段性调整,全国会走出一条结构性回暖曲线。

此次,主要是北京、上海和深圳豪宅市场率先启动,尤其是上海,刚改需求释放,豪宅认筹排队场面频现,但是刚需购买力还没有得到释放,包括首次改善需求,上海郊区的项目也有去化压力;又比如成都,这座城市比较典型,1-5月份,成交量还比去年好,但结构性特征非常明显,成都因为一二手倒挂导致一些热门楼盘一次出货就卖掉两三百套,整个市场表现为“点状热”。如果剔除点状热的这种表现,其实其他楼盘卖得并不好。这种结构性特征非常明显。

从已发布销售简报的头部房企来看,4月恒大的销售是同比增长的。今年4月,恒大实现合约销售金额约652.1亿元,同比增长约11.6%;合约销售面积约713万平方米,同比增长约28.5%。今年前4个月,恒大累计实现销售金额约2125.7亿元,同比增长约19.4%;合约销售面积约2371.1万平方米,同比增长约43.0%。或许因此恒大调整了销售策略,从疫情期间的7.5折,到五一期间推出的优惠政策只有8.1折、8.5折。

如果看前4月销量,虽然疫情影响时间比较长,但是几家头部企业的销量下降幅度并不算太大。碧桂园实现权益销售金额约1498.8亿元,同比下降10.37%;万科今年前4个月累计实现合同销售面积1188.6万平方米;合同销售金额1858.3亿元,同比减少约11%;融创前4个月累计实现合同销售金额约955.2亿元,同比减少19.72%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,这得益于外部环境的改善。各地政府尤其是房管部门也明确了预售资金监管政策的放松,所以从房企卖房到后续资金回笼,是具有积极作用的,有助于房企资金回笼,商业银行也比较配合。

回款加速增加房企拿地动力

楼市复苏在疫情平稳后开始加速,大部分企业销售在4月份业绩明显转好。这种情况下,预计5-6月份,市场有望出现一定幅度的上涨。

不过,已有房企在这一波楼市回暖中实现涨价。据禹洲集团副总裁张岩透露,5月以来,该集团旗下在售100多个项目均价已经小幅上调了三次。禹洲在这一波销售回暖中存货周转率跃居全行业前20位,这与其项目布局有关。禹洲在2019年开启拿地模式,接连在青岛、开封、佛山、北京、上海等地投资拿地;2019年5月,禹洲在成都溢价134%拿地,创下成都楼面价新纪录。

楼市前端交易回暖,资金周转加速,也刺激了房企进一步拿地的积极性,比如祥生地产、金辉、弘阳等正在通过积极拿地谋求规模扩张;还有像中海、金茂、华润、绿城等央企、国企。对此,张宏伟也指出,从结构性角度来讲,其实现在市场复苏不是一个全面复苏。像三四线城市复苏还缺乏一些动力,整体市场需求不足。

因此,短期内,对部分房企来说销售压力还是比较大。以弘阳为例,今年1月,弘阳6.82亿元在安徽安庆拿一幅商业地;3月,弘阳以14.37亿元在重庆拿下两幅宅地;4月15.5亿元拿下宁波地块。前四月,这家2019年没能顺利完成千亿目标的房企耗资近40亿拿地;相应地,该公司今年前四月销售只有58.45亿元,同比跌去61%。与此同时,据该公司2019年年报披露,融资成本约为人民币6.34亿元,同比增加27.0%。

与张宏伟观点接近,中原地产首席分析师张大伟也认为,1-4月出现的销售规模下调依然需要在第二、第三季度弥补回来。

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