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23省份推出今年老旧小区改造计划,部分地区改造范围扩大

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在2020年的政府工作报告中,老旧小区被纳入到既促消费惠民生又调结构增后劲的“两新一重”建设中,提出要新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持管网改造、加装电梯等,发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。

在这一背景下,各地开始加速老旧小区改造的工作推进。21世纪经济报道记者近日统计发现,已有23个省份发布了2020年老旧小区改造相关的工作计划,从改造内容、改造范围、改造资金来源、产业链等多个方面,推进相关工作。

开展新一轮摸底调查

根据住建部初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。

2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,相比2019年的1.9万个小区、约352万户居民增加一倍。根据21世纪经济报道记者的不完全统计,截至6月初,已有23个省份发布了2020年老旧小区改造的工作计划。

尽管4月14日的国务院常务会议强调,老旧小区改造的重点是2000年底前建成的住宅区,但在地方的计划中,标准则并不完全一样,一些省份扩大了改造范围。

《福建省老旧小区改造技术导则(征求意见稿)》中提出,老旧小区改造的范围是“2000年前建成、主体结构安全、公共基础设施缺失影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的城市、县城(城关镇)老旧住宅小区”,但该文件同时提出,要“同步改造2010年前建成的部分基础设施不完善的小区、街区和片区”。

山东3月公布的《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》,则将老旧小区的时间标准划定在2005年12月31日以前,并提出了到“十四五”末,在确保完成2000年前建成的老旧小区改造基础上,力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务。

除了“改哪些”,在“怎么改”的问题上,各地也有不同的政策出炉,但多数是按照基础类、完善类和提升类三类进行布置。

安徽省今年计划改造老旧小区871个,涉及住户25.9万户。按照计划,其“基本型”改造主要是优先补齐小区功能短板,拆除违建,解决供水、排水、供气、供电、道路、通信(含光纤入户)、停车等需求;“完善型”则主要是加装电梯、房屋维修改造、配套停车场及充电桩、活动设施、物业服务、智慧安防设施等;而“提升型”则主要针对公共服务和公共环境,包括增设社区养老、托幼、医疗、家政、体育设施、智能信包(快件)箱等便民设施等。

在具体进度上,各省进度不一。根据住建部网站的消息,吉林省正加快建立老旧小区改造项目管理体系,目前已经完成了城镇老旧小区改造技术指导手册(基本设施类)的编制工作。黑龙江近期则召开了全省老旧小区改造工作推进视频会议,当地老旧小区改造进入招标建设阶段。

21世纪经济报道记者了解到,各地还在推进新一轮的老旧小区摸底调查。

北京在2017年9月曾开展一次全市老旧小区摸底调查,而在最新的《2020年老旧小区综合整治工作方案》中,北京再次提出全面开展老旧小区摸底调查,基本建成老旧小区数据库。

一位中部省会城市的住建部门官员告诉21世纪经济报道,当地从2012年开始推进老旧小区环境综合整治,曾多次开展调查工作。但今年3月末开始新一轮的老旧小区普查,主要是为当地制定下一阶段老旧小区改造提供决策依据,并建立相关的项目数据库。

各地投资强度各异

老旧小区改造,钱从哪里来,到哪里去,是各界最为关心的问题。

4月14日召开的国务院常务会议指出,推进老旧小区改造是扩大内需的重要举措。自2019年起,将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程,安排中央补助资金支持。

从各地公布的改造标准来说,老旧小区改造的平均投资强度不一。根据中银证券的统计,目前全国已有安徽、河北、贵州、青海四省公布了具体的投资计划。

其中,安徽省2020年全年城镇老旧小区改造计划涉及户数总计259691户,全省预计投资总额为329969.9万元,平均每户可达到1.27万元。青海省平均每户约为1.5万元,“最贵”的贵州省每户接近4万元。而河北省2018年发布《河北省老旧小区改造三年行动计划(2018-2020年)》,平均每户金额仅为0.9万元。

不过,钱从哪里来的问题依旧存在。虽然老旧小区改造已经被纳入到专项债范围,但多位受访研究人士均表示,专项债要求投向项目具有一定的收入,但老旧小区改造产生的现金收入有限,成为一大难题。

对此,粤开证券首席经济学家李奇霖向21世纪经济报道表示,旧改专项债的一个重要收入来源是土地增值收益,即通过改造提升房屋和地段价值。而从实际落地情况来看,已有地方政府选择采用以政府性基金收入作为偿债资金来源。

安徽铜陵市的旧改项目结合了94个老旧小区的雨污分流改造,总投资3.65亿元,其中资本金1.65亿元来自财政资金,其余部分通过专项债融资。这一项目偿债的预期收益来源为土地出让收入、污水收集处理收入,前者占总收入的49.65%,当地政府批准安排附近135亩土地出让,作为资金还款来源。

这些投资最终会形成多大的拉动作用?多位受访人士均认为,虽然老旧小区改造对房地产投资的刺激作用不如棚改,但对相关领域需求的拉动作用仍然明显。

在2020中国国际涂料大会上,住房和城乡建设部政策研究中心研究员赵路兴表示,疫情过后,城镇老旧小区改造将成为保民生、稳投资、拉内需的重要手段之一。根据前期全国试点情况,老旧小区改造中进行户内二次装修的比例为20%~30%,或带动涂料整体市场空间进一步提升,这将为建筑涂料、建筑防水和涂装行业提供很大的发展空间。

国金证券则预计,在旧改的撬动下,消费建材领域中,防水材料获得的市场空间可达236亿元;涂料的市场空间为518亿元;管材的市场空间为273亿元。

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