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人气急升,楼市回暖行情能否持续?

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纵深

今年端午节假期,除北京楼市相对冷清外,其他重点城市均迎来交易小高潮。针对这一轮人气急升和放量成交的成因,业内人士给出了多维度的分析。

随着7月1日的到来,2020年“下半场”正式开始。市场普遍关注的是,这一波行情能否持续,或者市场热度能保持多久。

原因

保值意识和企业促销激发交易热情

端午节前的这一波人气,首先与房企普遍大幅让利有关。

近两个月以来,在恒大等龙头企业的引领下,整个行业通过“以价换量”来回笼资金和冲业绩的热情高涨。在一些三四线城市以及一二线城市,地理位置较为偏远的楼盘,房价比此前的高点出现了2000-3000元/平方米的落差。这无疑是在疫情影响下需求收紧后、市场竞争日趋白热化的结果。许多企业索性推出“一口价”房型来吸引客户,导致一些原本没有置业规划的家庭也表现得无比心动。

其次,有观点认为,端午节前后楼市人气急涨,很有可能与全球疫情影响下人们对个人资产安全的担忧相关。在全球经济处于暂时停滞的状态下,各国“放水救市”的行动越发普遍,包括美国在内的多个国家都在拼命增发货币,而在货币贬值的心理压力下,房子仍然被大多数中国家庭认为是最佳资产保值增值的方式。

在楼市资深人士看来,这一波行情,不排除有开发商采取“饥饿营销”的手段。为了制造市场供不应求的局面,开发商抓住购房者的焦虑心理,促使项目收益获取最大化。此前,开发商就曾采用过“捂盘惜售”的手段,让购买者认为市场供不应求,进而引发恐慌性购买。同样,通过打折促销,也可以先把市场情绪调动起来,然后再通过营销手段吸引客户购房。当然,短暂的情绪爆发,很可能被一些人错判成市场回暖的信号。

受疫情影响,整个市场之前一直处于“冰冻”状态,随着疫情趋缓,线下售楼处的开放,积压的需求在短期内得以爆发。此外,3月是学校开学季,学区房的需求也会相应增加。但资深人士表示,需求的短暂回暖,并不代表市场的真正复苏。近期,国家宏观金融政策处于比较宽松的状态,加上房企促销力度加大,很多购房者会被市场情绪给带动,一股脑地加入购房大军。

不过,更多的人关心的是,这一波行情是否能够持续,或者市场热度能够保持多久。毕竟,在全球经济停滞的背景下,收入预期和购买力受到较大影响。资深人士也表示,应该谨慎看待近期的楼市回暖,切忌误读为投机炒作的机会。

宏观

下半年货币政策整体保持宽松

有机构分析称,宏观环境和政策层面的变化,将会进一步放大下半年上车“窗口期”。

克而瑞即认为,当前全球居高不下的疫情压力,会对楼市形成两股作用力:一是对疫情二次复发的担忧会促使房企抓住现有销售期,加紧去化。今年端午节这一波行情,四个一线城市中仅北京市场表现冷淡,新房成交量同比下降了17%,二手房则同比下降了1.2%。这一方面也会刺激房企居安思危,加大在下半年的促销力度。二是政策层面将会持续宽松,为需求“上车”提供更为宽松的条件。今年的政府工作报告已经对全年的房地产政策定调。未来在“房住不炒”总基调下,各地因城施策将更加灵活,以保障房地产市场平稳运行。此前,政府在土地出让、销售保证金和人才落户等方面已经出台一系列政策来稳定市场,亦已取得明显实效。除此以外,央行通过降息和下调贷款利率对资金进行引导,一定程度上也会影响大家对市场的预期。

从国常会定调到陆家嘴论坛几位领导的发言来看,今年下半年我国的货币政策整体将保持宽松,但边际放松空间有限,相对充裕的资金或多或少将流向房地产市场。

不过,对于投机炒房的行为,国家仍会在政策上保持高压态势。譬如,6月29日,中国银保监会消保局便发布《关于合理使用信用卡的消费提示》。消费者将信用卡借款违规用于房地产、证券、基金、理财等非消费领域,放大资金杠杆,易导致个人或家庭财务不可持续,并会承担相应后果,也致使金融机构风险累积。消费者应当正确认识信用卡功能,理性透支消费,不要“以卡养卡”“以贷还贷”,更不要“短借长用”,合理发挥信用卡等消费类贷款工具的消费支持作用。

综合来看,业内人士预计,下半年房地产市场仍具韧性,大概率将延续复苏与分化的既定格局,随着房企加快供货节奏,成交有望继续回升,但增速或将明显放缓。相对而言,核心一、二线城市仍有强劲需求支撑,成交有望稳中有升,弱三、四线城市依旧面临较大的调整压力。

行业

业绩压力

直接影响让利幅度

业内普遍认为,今年下半年的行情走势仍然跟企业本身的内在动力有直接关系。动力,从另外一个角度可以理解成压力。总的来看,今年房企最大的两座压力大山,一个是还债,另一个就是业绩。尽管由于融资环境的改善,今年企业资金链会有所缓解,但是回笼资金的欲望仍会非常迫切,在这种情况下就必须尽最大能力地出货。冲业绩的手段也是为了出货,只不过,在“房住不炒”的总基调下,地方政府在活跃市场上不可能用药太猛。因而,卖房终究得靠企业自身。

参照房企年初提出的2020年销售目标,今年上半年至少得完成40%,下半年压力才不会那么大。但从实际情况来看,上半年完成率不足40%的房企并非少数,包括保利置业、融信中国、荣盛发展、花样年、新城控股、首创置业、中国奥园、金科集团、世茂房地产、绿城中国、佳兆业、合景泰富、旭辉集团、富力地产、融创中国、远洋集团等16家。完成率超过50%仅恒大、金茂和滨江集团等少数几家。如果考虑到部分企业为获得商业排行榜上更高排位,存在对上半年销售业绩注水的可能。所以,房企的实际销售业绩有可能比企业自主发布的成绩单还要弱一点。

对于合景泰富、旭辉集团、富力地产、融创中国、远洋集团等企业来说,上半年完成情况很不理想,头顶着巨大的销售压力,如何才能在下半年跑出量来?当然只能降价了。有业内人士分析称,当大部分房企都面临降价抢占市场的压力时,反过来会进一步引发价格的踩踏效应,即大家比着降价。对于房企来说,销售目标的实现,不仅关乎自己的现金流和债务压力,也是市值管理的重要手段。若最终业绩与目标相差甚远,其股价承受的压力将会更大。由此可以判断,对业绩的考量将直接影响到企业对产品的定价。不过,毕竟拿地的价格居高不下,业内人士也提醒置业者对企业的降价幅度不要期望过高。不管对企业还是对市场来说,维护平稳健康的发展仍然是首要目标。因而,房价不可能大起大落。

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