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倪鹏飞:上半年中国楼市在多层分化中实现平稳持续较快恢复

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中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞16日在中新社主办的“国是论坛——2020年中经济形势分析会”上表示,上半年中国楼市在多层分化中实现了平稳持续较快的恢复,多项指标变化大致呈现右偏的“V”型变化轨迹。

楼市快速恢复

国家统计局当日公布的数据显示,1-6月份,全国房地产开发投资62780亿元人民币,同比增长1.9%,1-5月份为下降0.3%。在各项楼市指标中率先“回正”。

其他指标如:房屋新开工面积、开发企业土地购置面积、商品房销售面积和销售额等同比虽仍处于下降区间,但降幅持续收窄。

倪鹏飞认为,结构性潜力存在,加上疫情严重但较快控制,决定综合预期稳定向好。加上炒房机制仍在,房地产调控政策保持定力,进而决定多方主体仍有动力推进市场以较为平稳的方式逐步恢复。

此外,虽然监管持续从严,但宽松的货币环境使资金仍向房地产市场外溢效应,表现为开发企业资金来源增长恢复远高于开发投资增长。刚性需求受到一定影响,但改善性需求尤其炒房求利避险增加,表现为抵押贷款恢复较快。各地政府加大土地拍卖力度,减弱了行政调控力度,多措并举救助开发企业。在以上情况下,开发企业减缓资金压力,加快了销售量价恢复,以及投资开工的恢复。

空间分化加大

从空间上来看,上半年,不同区域、不同城市群,甚至城市群内部,房地产市场出现明显的差异和分化。

倪鹏飞认为,这些分化的产生主要来自经济基本面、土地和金融等因素。例如:在一二线城市或者区域中心城市,有较好的公共产品、经济成长潜力高,人口流入大,但是这些城市往往土地供给相对偏紧,加之宽松的货币环境导致资金在城市之间“嫌贫爱富”的外溢和尚未完全消除的炒房机制,让这些基本面本就较好的城市楼市恢复速度更快,甚至出现偏热的情形;而基本面较差、经济发达程度较低的城市,楼市恢复速度慢,甚至出现萎缩。

五大潜在隐忧

同时,倪鹏飞指出,楼市存在五大潜在隐忧,需要在在调控中予以关注,并采取切实应对措施。

一是地价出现过快上涨的苗头。1-5月份全国土地成交量同比增长虽为-8%,但成交价款同比增长确为7.1%,推算地价上涨高达15.1%。且一些城市“地王”又现。需防类似2015-2016年那轮“地王”带动房价轮番上涨并不断扩散的局部过热再度上演;

二是炒房有支撑市场恢复的作用。个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异。此前两项指标变动几乎同步,但1-5月份的前者同比增长-0.9%,后者同比增长-13%,这反映投资需求占比增加和杠杆购房比例扩大。另外不少城市出现房租下降,房价上涨。一些城市出现利用多种途径融资炒房现象;

三是一些城市楼市面临过热的风险。由于房地产长效机制还没有完全建立,包括地方政府在内的市场各方仍有炒作冲动,加上前述规律支配,一些热点大都市中心区、都市圈、城市群楼市面临过热风险。

四是一些城市存在空置和库存加大的风险。那些非热点城市,一些非城市群、都市圈的中小城市,由于不在调控视线范围内,过去两年出现楼市过热。但在当前疫情冲击、经济放缓、需求下降的情况下,空置和库存开始暴露,全国商品房待售面积由降转升即是这个问题反映。

五是起落风险仍需警惕。虽然目前市场平稳回复,总体风险可控。但是,楼市风险总体仍比较大。国外疫情、国际经济和国际关系不容乐观,楼市预期复杂敏感多变,如果冲击和变换超过一定区间,就会引起市场剧烈波动。

倪鹏飞指出,楼市未来走向决定于环境变化和政策应对,基于房地产的重要性及楼市内外环境及变化,应将稳住楼市作为宏观经济的重要目标任务,应继续将确保楼市稳定即平稳的恢复和增长作为楼市调控的目标。保持调控定力,释放市场潜力,完善调控机制。他建议,强化省级监管部门的房地产调控领导责任和调控机制。

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