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多城加码楼市调控的背后逻辑:稳预期、保刚需、灭乱象

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在刚刚过去的一周,长春、宁波、南京、东莞等城市纷纷出台调控新政,总的态势仍然是趋严。而7月份以来,包括杭州、郑州、深圳、内蒙古等多地均已出台新政,升级楼市调控。

多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示,7月以来多地频繁出台楼市新政,可以看作是继今年三四月份各地针对新房供应端层面调控之后的第二轮“政策加码潮”,这一轮的调控政策多是从需求端入手。

值得注意的是,7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会,强调要坚持从全局出发,进一步提高认识、统一思想,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策,从各地实际出发,采取差异化调控措施,及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展。

多城扎堆加码楼市调控

今年二季度以来,部分热点城市房价涨幅较高,土地市场偏热,均给房地产市场带来一定不稳定预期。国家统计局公布的70个大中城市销售价格指数显示,新房及二手房价格均出现连续多月回升,多城市房价上扬。

据中指研究院百城价格指数,深圳6月二手房价格同比上涨14.55%,居百城前列,杭州、东莞半年新房价格累计涨幅居前,宁波6月新房价格环比居百城之首,而这些房价涨幅突出的城市目前均已在7月出台了最新的楼市调控政策。此外,长春、南京、郑州、内蒙古等地也在7月份出台了政策收紧楼市。

以东莞为例,7月份以来已经三次向楼市出手。7月2日,东莞发布通知,对申请预售或现售的商品住房项目设置了3万平方米的单次推货“红线”,还进一步更新了东莞的限价政策;7月15日,东莞三部门联合发布通知,提出要进一步提高房价透明度,定期在官方网站发布新房与二手住宅网上签约销售情况及新房库存情况;7月25日凌晨,东莞12部门联合发布通知,要求外地人限购第3套房,取得不动产权证满3年后方可交易转让。

据《每日经济新闻》记者不完全统计,7月以来,已有近10座城市“收紧”房地产市场相关政策。这是否意味着后疫情时期楼市“红利”不再?楼市“万人摇”现象还会出现吗?

2020年7月部分城市出台的房地产新政 数据来源:政府网站、中指研究院综合整理

各城市加大楼市的管控力度,是基于其市场情况采取的对应策略。

亿翰智库研究总监于小雨表示,多城近期纷纷出台楼市限制政策,标志着这些城市的地产环境已经度过了后疫情时期释放需求的阶段,各类纾困措施也将步入退出期,恢复到“偏紧”的状态,才会打消全国范围内跃跃欲试的投机心理,合理调节预期,才有利于市场的稳定。

具体而言,南京、深圳、杭州等核心城市,都是具有良好经济产业基础的,城建管理水平较高,后疫情时期经济修复速度较快,房价涨幅居前。此时再提楼市调控,收紧地产调控政策,正是履行“房住不炒”的政策导向,从深处规避可能出现的投机行为。警惕后续房价涨幅过快城市推出相关收紧政策,这不仅利于本地市场平稳化运行,也是为楼市继续复苏提供保障。

后续或有更多城市跟进

值得一提的是,在7月24日召开的房地产工作座谈会上,有包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市在内的政府负责人参会。

在上述10城中,深圳、南京、杭州、宁波已出台相关调控政策。中指研究院分析认为,其他城市出台调控政策的可能性仍需结合当前房地产市场的热度来判定。不过,据中指研究院预测,未来或有更多预期不稳定城市跟进,调控政策也将更有针对性。

2020年10城6月新房价格和二手房价格变化、上半年住宅用地成交情况 数据来源:中指研究院

针对近期多城出台调控政策收紧楼市,房企该如何应对?

对此,中指研究院认为,房地产市场的稳定对后疫情时期经济恢复的作用至关重要,调控政策收紧会更多的聚焦在房价、地价上涨预期较强的城市,因此,短期内房企更需关注各城市的市场变化,判断政策发展趋势,及时作出策略调整。

那么,后续哪些城市会跟进出台楼市调控政策?将以怎样的方式跟进?

58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者分析认为,7月份以来房地产调控升级的城市具有四大特点。

一是认筹率过高,甚至出现“万人摇”等现象。杭州、南京、宁波等城市都有所体现。这类城市由于新房限价催生一二手房价倒挂,非理性投机性购房需求快速增长,短期内楼市热度快速攀升。未来预计这类城市出台调控政策的可能性极大,政策主要指向抑制楼市热度非理性增长,以及稳定二手房市场的房价预期。

二是需要保障无房户的购房需求。如宁波和南京的楼市调控升级,都体现了对“无房户”的优先原则。这一政策是对落户政策、人才政策的具体承接,亦是楼市调控下半年的重点,预计政策覆盖的城市还会进一步增加。

三是房价需要更大的调控力度。由于今年市场流动性明显增强,资金的获取成本明显减少,部分资金通过非正常渠道开始流入房地产领域。后续政策端会加大对流入地产资金的监管,加大在金融市场的查处力度,在制度上对房价形成有效监管。具体措施上,限竞房地块、“三限房”地块或会增多。

四是市场乱象多的城市,或将深入打击不良行情。无论是加大二手住房交易信息公开力度,还是严厉打击房地产市场违法违规行为,下一步的重点,都有打击市场的非理性行为,甚至是恶意炒作行为。例如,深圳等城市就会在下半年开始楼市“严打”,以稳定房价、稳定购房者的预期。

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