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男子借名买房,30年后房屋拆迁,他却被名义房主儿子起诉要求返还占用期全部租金

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近日,赵男(化名)奔走于律所和法院间,在准备一场借名买房的官司诉讼资料。30年前赵男借名买房,30年后房屋拆迁,赵男却被已故名义房主的儿子起诉,要求其返还多年占用期间的全部租金。

这事儿发生在的盐田区海涛花园,是上世纪80年代深圳第一批商品房。30年了,房价已经暴涨,今年最高成交单价已经达到了11万元/平方米。拆迁叠加被诉,房屋实际出资人赵男最近愁得不行。

借名买房在现实生活中发生的原因多种多样,或为规避房屋限购政策,或为规避限贷政策以及其他贷款障碍,或为简便手续、减少税费、争享特定购房优惠,当然也有人为隐藏个人真实的财产信息而选择借名买房。

继承人不承认借名关系

海涛花园位于深圳市盐田区沙头角,是上世纪80年代深圳兴建的第一批商品房。根据当时的购房政策,1987年开盘时该小区仅限香港人购买,赵男想要购买该小区商品房,但由于是大陆籍,无购房资格,于是想到了向港籍的程因借名买房。

同年7月,赵男借用程因之名与开发商签订《商品房产购买合同》,并经公证处公证。此后赵男支付了全部购房款,开发商交付了房屋。

同年8月,该房屋登记至程因名下。其后,赵男全家将户口迁至海涛花园该房屋处,这套房子自交房后一直由实际出资人赵男占有使用或对外出租、纳税。

2010年,海涛花园被列入城市更新计划,此时该房屋也由赵男出租给进驻项目的开发商。2011年底,深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批并原则通过了《盐田区海涛花园更新单元规划》,此后由于补充方案不尽人意,海涛花园旧改工作一直处在缓慢推进中。

直到2019年4月,项目开发商突然告知赵男,已有新业主主张权利,并停止支付赵男房租。赵男了解后得知,房屋名义所有人程因已去世,该房屋已由其子继承,并已过户至其子名下。程因之子认为房屋为母亲程因的遗产,其已合法继承,要求赵男返还多年占用期间的全部租金。

对于为何购房已30年仍未将产权过户至个人名下这一问题,赵男表示,购房后其一直居住在海涛花园该房屋内,觉得无所谓,加上出名人程因长期居住在香港,不在深圳,基本上也没联系,所以一直都没办理房屋过户手续。

因程因之子拒不认可赵男实际权利人身份,赵男已起诉程因之子,要求其将房屋过户至赵男名下。

信荣团队首席律师张茂荣认为,借名买房虽然登记在出名人名下,但实际并非出名人所有,不是出名人遗产,不属于其继承人继承财产范围,《合同法》及即将实施的《民法典》对借名买房合同的性质都没有实质性规定。根据《合同法》第124条、《民法典》第467条,这属无名合同,应类推适用委托合同,而根据委托合同规定,受托人处理委托事务取得的财产当属委托人所有。

《每日经济新闻》记者了解到,由于旧改加持,目前海涛花园仅有少量房屋在售,均价在6万~6.5万元/平方米。据贝壳找房数据,今年以来海涛花园成交频繁,成交单价在7万~11万元/平方米,远超盐田区沙头角片区均价。

借名买房存在诸多弊端

7·15调控升级后,深圳购房名额愈发珍贵。在市场上,一个购房名额叫价几万到几十万不等。如今限售限购政策严控下,短则三年长则更久的代持隐匿了什么风险?房屋是否会被出名人侵占?如何规避此类风险?

最高人民法院法官国际交流中心认为,借名买房存在诸多弊端,如借名购买经济适用房等政策性房屋的,屡屡因名义产权人反悔,导致出资人无法取得房屋产权;借名购买普通房屋的,登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡,其继承人不了解、不承认借名之事。此外房产还存在被名义购房人转让、抵押或者被法院强制执行等风险。

不得已需要借名买房前,应尽量签订借名协议,张茂荣认为,协议具有一般的合同约束力,应认定为有效合同,对于亲属之间约定的借名买房协议,可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。

如果实际出资人与名义所有人双方间不存在借名买房的书面协议,实际出资人该如何主张其权利呢?张荣茂表示,借名买房情形下,如果真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条,证明其系真实购房人的,应当确认其系真正的房屋产权人。“现实中也有人靠完整举证胜诉拿回了房子。”

对于如何规避借名买房而房屋反被侵占的风险,张荣茂表示,建议借名人在具备购房资格的情况下,尽早要求出名人过户:只有在自己名下,才是安全的。

此外,值得注意的是,借名买房协议如果违反他人合法利益、社会公共利益的会被认为无效,且不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的,法院不予支持。

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