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李一戈专栏丨房地产投资还是一门好生意吗

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这其实是前不久我应邀给某大学一个班级学生布置的作业题。

我承认,这里头故意埋设了容易混淆的概念。房地产投资,对应着不同的市场主体。比如,按照通俗的理解,至少得区分经济组织(企业)的投资和个人的投资,前者一般认为是对应房企的投资行为,后者对应居民个人的投资买房行为。

此前我说过,房地产市场仍是较长的发展时期,就是基于企业的房地产投资层面上说的。虽然,在长效机制下,暴利不再,规模增长受到控制,但刚性需求和改善性需求仍足以支撑一个巨大的市场,只不过,一些中小房企的份额将不得不交给主流房企。

毫无疑问,房企的投资行为也存在区域的分化,所以全国化房企才会强调区域布局的重要性。都市圈之间,城市之间,结构性的分化一直存在。房企最大的投资失误,就是在错误的时间选错了城市,买错了土地。当年你要是重金杀入鄂尔多斯,到现在也未必缓了过来。

居民个人的投资买房,更复杂一些。主要是,在一二线城市和热点三线城市,普遍实行限购。按理,目前各地的限购是比较严格的,但也仍然有隙可寻。比如,离婚获取资格,以父母或子女的名义买房等。如果是超过正常需求(包括改善性需求)的买房,才能说是投资。

买房投资之所以有如此深刻的烙印,当然是因为楼市黄金时期不动产价格持续快速地上涨,而且投资者获得的收益几乎还是纯利,税费都转嫁给了新的买家。虽说国人可选择的投资渠道确实比较窄,但投资这种事也存在一定程度的路径依赖,以过去观察未来,低风险高收益的投资,还有比买房更合适的么?

央行党委书记、银保监会主席郭树清在最近的一篇署名文章《完善现代金融监管体系》里说,收益永远和风险成正比。古今中外,总有人盼望能以更低风险获取更高收益,但规律不可能打破。承诺低风险高收益就是诈骗,金融监管要永远与这类行为作坚决斗争。

似乎是与这篇文章的观点相佐证,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组12月1日发布的《中国住房大数据分析报告(2020)》显示,房价涨跌分化较为严重,9个城市的房价距最高点跌幅超15%,其中个别城市的房价出现腰斩,但也有城市的房价或超过2018年1月以来的高点。

根据该报告的数据,与2017年4月的最高时点相比,廊坊的房价下跌了46.9%,北京下跌了15.8%。举个例子,如果你那个时点在燕郊或固安投资买了一套房,资产价值可能接近缩水一半。这样的投资,无疑就构成了高风险。

但在另外一些城市投资买房,却仍有可能获得较高收益。比如深圳、杭州。我想它们应该属于前述报告所说的,房价超过2018年1月以来高点的城市。今年上半年,据说杭州有些豪宅楼盘就严阵以待了,因为某头大象要上市了。虽说大象上市暂缓,但杭州的房价压力仍然很大。

除了杭州的营商环境一贯为企业称道,还有一个重要的推动力来自净增人口。2019年末,杭州全市常住人口突破千万,达到1036.0万人,比2018年末净增55.4万人。虽然没有证据表明净增人口与房价构成一一正对应关系,但过去多年,巨大的净增人口给房地产市场带来的压力也是可见的事实。

房地产市场承受人口净增压力的,还有广州、深圳,去年分别比上年净增40.15万人和41.22万人。中心城区新房因为限价,往往与二手房形成倒挂,所以会出现排队抢购;随着新增常住获得购房资格,二手房也会有上涨压力。

其中,深圳的特殊之处在于,它的国土空间十分有限,有效土地供应和商品住房供应远远无法满足新增需求。当地政府想了很多办法,但我讲过多次,要从根本上解决深圳房地产市场问题,只有拓展它的国土发展空间,不然的话今年上半年的现象过段时间又会来一次。

还有几个中心城市,压力也是蛮大的。2019年西安常住人口净增19.98万,武汉常住人口净增13.1万,成都常住人口净增25.1万。但它们的国土纵深都比深圳大得多,在土地供应方面有较大的腾挪空间,只要坚持限购,稳定供应,房价压力就是可控的。

顺便提一句,沈阳楼市已经恢复过来了,最近两年是东北几个大城市里表现最好的,它的人口也是净流入的,即使只是微增。北京、上海的人口控制一直比较严格,尤其是北京,近两年的常住人口还是下降的,房价下跌并不奇怪。

有朋友可能会觉得,以人口净流入的角度来观察房价,是一个老话题。我承认,之所以旧话重提,与最近讨论甚火的延迟退休有关。延迟退休普遍被认为是不堪社保压力的选择,它的背后是我国人口老龄化的加速到来。

人口老龄化与房地产有没有关系,与房价有没有关系?恐怕是有的,而且关系很大。可资参考的是日本。限于篇幅我无法论述,但特别想对投资买房的朋友提醒一句,务必要考虑年龄结构因素对房地产市场的影响,包括95后一代步入社会和60后一代开始退休。

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