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北京学区房跳涨明显 中介称没1000万元预算不保证能抢到房

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“现在没有1000万元预算不能保证能抢到学区房。”一位在北京从事学区房经纪工作10余年的中介人士崔浩(化名)说。2月3日,北京学区房价格跳涨登上门户网页热搜。中国证券报记者多方采访获悉,近期北京海淀区、西城区多个知名学区房涨幅均较大。其中,中关村三小片区、德胜育翔片区涨幅最为明显。

业主只看成交总价

“从2020年4月开始,中关村、德胜、金融街、月坛等几个顶级片区学区房成交量一直很大,价格一直在涨。单价便宜的小户型卖光后,新上的房源面积虽小、但总价不调低,从而抬高了学区房的单价。目前,海淀区、德胜挂牌的学区房小户型基本在850万元左右,面积在30平方米至45平方米之间,相比2020年初,最低‘占位费’高了150万元左右。”崔浩说。

“目前,北京的小户型学区房都不能用单价来衡量。”崔浩指出,“刚需人士买学区房,只能看当前的总价能不能接受。如果运气好,正好有面积大一点的房子出售,单价可以控制在市场价以内。如果运气不好,正好赶上面积特别小的房子,单价接近30万元都很常见。”

据崔浩介绍,2021年1月,他所负责的中关村三小片区小户型成交价都在850万元/套左右,而2020年1月,700万元左右就可以买到中关村三小附近的学区房。

“现在卖房的业主看市场好,挂牌时只看上一套成交的总价,不看成交均价。最近有同事卖万柳附近的小户型,单价达到27万元/平方米。这个单价,放在全国来看,都可以排名前几。但由于面积不到30平方米,加上税费、中介费,总价不到1000万元。因此,即便单价接近30万元,还是被客户立刻抢走。现在没有1000万元打底,我们作为中介,都不好帮忙抢房。”崔浩指出。

从片区角度看,海淀学区房价格的涨幅普遍高于西城学区房。“西城区2020年下半年才实行学区房新政,新入市的学区房购房者对新政后的西城区学区房持一定观望态势。相比之下,海淀区实行学区房新政的时间比较早,学区房稳定性相对较高。因此,海淀区目前的热度超过西城区,涨幅也较为领先。”多个学区房中介人士对中国证券报记者表示。

成交速度快

据位于金融街片区的中介人士王华(化名)介绍,受涨价及前期成交量放大等因素影响,小户型学区房成交速度非常快,有的房子从挂牌展示到成交,时间仅10天左右。且成交之前,没有任何降价记录。

“按照公司规定,如果成交价和挂牌价之间价格差别大于3%,房屋维护人和出售人的业绩就会受到很大影响。因此,很多房屋中介维护人在促成二手房成交前,都会帮助业主一再调整挂牌价。学区房就不存在这类问题,甚至有的业主看市场好一再上调价格。”王华强调。

此外,多位中介人士向中国证券报记者透露,目前降价的学区房有很多是年代久远的平房。“这类房子是名副其实的‘老破小’,但是也是学区房。说实话,很多房子买了以后确实不能自住,但孩子能上对应的学区。”

中原地产首席分析师张大伟表示,受疫情影响,一线城市学区房需求明显上升,这一轮年底翘尾行情学区房表现最明显。大量的出国读书人群回流,也增加了市场需求。相比之下,北京是四个一线城市中目前房价上涨最少的,由于之前阴跌了三年多,所以反弹起来会很快。

“每一轮房价上涨学区房涨幅都靠前,一线城市的顶级学区房向来是稀缺资源。一线城市人口多并且人口持续流入,学区房需求大。尽管供应在增加,但缺口仍大。因此,学区房流动性强,易出手,成为很多投资者的首选。”多位地产观察人士对中国证券报记者表示。

普通二手房价格波动小

中国证券报记者观察到,除了学区房外,2021年以来,北京地区二手住宅并没有出现明显的价格波动,这让很多换房者产生较大困扰。

“有些客户本来打算先把在住的房子卖掉,再去订学区房。但看最近学区房价格一直在跳涨,而自己的房子卖不出去,就换了一种思路:遇到总价合适的学区房,先加几万元抢下来,用价格换周期,再回去慢慢卖房。这类客户多了,学区房价格也自然会涨。”王华对中国证券报记者表示。

不过,张大伟却指出,北京市场属于全国一二线城市最稳定的楼市,市场不太可能出现“高温”。从调控政策角度看,2021年以来,北京持续重申一旦市场过热就会调控,这也抑制了市场的过热。当下北京楼市处于市场的暖冬,远远未到小阳春。

北京市住建委日前表示,将按照“全市统筹、因区施策”原则,逐步完善各区域调控长效机制,合理设定调控目标,全面落实稳地价、稳房价、稳预期。今年将严查资金违规流入房地产市场和中介炒房,严查投机炒作。

北京房地产中介行业协会表示,严格落实“房住不炒”调控要求,不得渲染、炒作房屋成交信息,不得鼓动引导出售方随意提高报价,不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章,不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。

中国证券报记者观察到,为了落实上述调控,目前各大中介官方网站、APP已经不再显示成交情况。“如果要看近期成交价,可以就近去门店或者询问经纪人。”多位中介人士对中国证券报记者表示。

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