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棚改退潮后 “返乡置业”能否拯救三四线楼市?

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随着年关临近,一年一度的人口迁徙大潮也正式开启。由于疫情防控的原因,多地倡导2021年春节“就地过年”,但“返乡置业”仍旧是各界讨论的热点。

“返乡置业”是指从工作所在城市返回家乡购房的行为。近年来,由于大城市生活成本高企、压力增大,加之中小城市纷纷出台人才引进政策,年轻人返乡置业的情况颇为常见。有不少年轻人在返乡置业后,选择留在家乡工作和生活。

贝壳研究院通过对一线城市“漂一族”的调查显示,44.8%的受访者表示有返回家乡所在城市或省会城市买房的意愿。

过去几年来,棚改热潮被认为是推动三四线楼市繁荣的主因,但在这背后,返乡置业的作用同样不可忽视。不少城市会在春节及国庆长假期间推出相应的打折促销措施,且效果良好。湖北省某市的一位房地产从业者向21世纪经济报道记者表示,疫情之前,返乡置业带来的销售,可占该市全年销售规模的三到四成。

最近两年,棚改退潮已使三四线楼市出现明显降温。返乡置业能否填补这一空缺,并对市场继续带来刺激?

“返乡”不等于返回三四线

返乡置业的高峰主要出现在春节和国庆两个假期,其中春节假期最为重要。由于疫情防控等原因,今年春节假期的返乡人员数量有所下降。根据交通运输部的数据,预计2021年全国春运期间发送旅客17亿人次左右,日均4000万人次,比2020年增加15%,但比2019年下降43%。

这一情况势必会影响返乡置业的热情。在不同机构的统计中,2021年返乡置业的意愿都在下降。

贝壳研究院指出,44.8%的受访者表示有返回家乡所在城市或省会城市买房的意愿,在疫情影响下,比去年同期的47.6%有所下降。

58安居客房产研究院用户调研数据也显示,2021年有37.8%的人计划返乡置业,意愿明显降低。相比之下,有61.2%的人希望在工作城市及城市周边购房。具体而言,有47.6%的人选择想在工作城市买房,另有13.6%的人选择在工作城市周边的城市买房。

该机构认为,一线城市虽然有着高房价、高落户门槛等不利因素,但职业发展空间带来的吸引力正在增大。尤其在疫情对很多行业造成重创的情况下,一线城市的发展空间优势尽显。

即便是选择返乡置业,三四线城市也已不是首选。考虑到老人看病、子女教育等因素,越来越多的人选择回到本省的省会城市,而非家乡所在的小城。

根据贝壳研究院的统计,返乡置业热门意向城市TOP10均为新一线城市,其中成都、杭州、武汉、长沙与郑州位列前五。二线城市中,返乡热度较高的城市是石家庄、济南、南昌、宁波、大连等。

贝壳研究院指出,良好的经济基础,宽松的落户政策,相对轻松的生活节奏,是吸引人才的主因。

过去两年来,不少城市在落户、购房等方面实施优惠,吸引了大量人才进入。按照上海易居研究院智库中心总监严跃进的观点,这些人才引进政策在某种意义上改变了“返乡”的内涵,新语境下的“返乡”,大多是指返回省内的大城市,而非三四线城市。

三四线楼市前景几何?

对于三四线楼市而言,这一现状显然并非利好。

2016年到2018年,大规模的棚户区改造对全国楼市形成了显著支撑,尤其大幅拉动了三四线城市的住房需求。从2019年开始,棚改规模迅速下降,三四线楼市也逐渐降温。到2020年,一二线城市已经重新成为市场热点。

在纳入国家统计局统计的70大中城市中,从2020年四季度开始,一线城市的房价重新领涨,三线城市的涨幅较此前两年已明显收窄。

去年年末召开的中央经济工作会议强调,将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一,即被认为是三四线楼市已然降温的佐证。

根据平安证券的统计,40个大中城市以外的城市(也称“非40个大中城市”)去年12月单月销售均价7129元/平方米,环比下滑11.6%。尽管如此,以三四线为主的中西部地区的销售增速仍然乏力。

该机构表示,虽然棚改热潮曾大量释放三四线城市的需求,但其整体库存仍然充足。同时,去年下半年以来,中部、东北地区的单月新开工面积显著回升,预计未来三四线城市的库存将加速累积。

这也与“返乡置业”降温导致的需求减弱形成明显反差。平安证券指出,供需矛盾下,后续需密切关注三四线楼市走势。

事实上,一些三四线市场对返乡置业有着较强的依赖。湖北省某地级市的一位房地产从业者向21世纪经济报道记者表示,春节期间返乡置业带来的业绩,可占区域公司全年销售规模的三到四成。去年因疫情影响,春节期间的返乡置业几乎“颗粒无收”。即使在疫情结束后,市场的反弹力度也十分有限。

“很多人的收入受到了影响,购买力不足。而且因为疫情防控几乎持续一整年,返乡的人数明显不多,更别提买房了。”该人士说。

严跃进认为,在棚改降温、返乡置业受影响的背景下,三四线楼市的低迷还将持续。唯一的利好因素在于,城区常住人口300万以下的城市已基本取消落户限制,但这对于三四线楼市的刺激作用有多大,还需进一步观察。

短期来看,一些人口输出规模较大的三四线城市,楼市降温恐怕难以避免。上海易居研究院的报告指出,多地出台的就地过年政策,的确会在一定程度上抑制三四线城市春节购房需求的集中释放,但不同区域还是呈现出了显著差异:

一是京津冀、东三省楼市受影响程度相对较大,不排除后期疫情反复下,售楼处关闭、供求停摆等可能。

二是安徽、河南、湖南、广西、江西等省区部分劳务输出型人口大市,诸如阜阳、信阳、周口、衡阳、玉林、赣州等,春节楼市难言乐观。一方面,这些城市外出务工人员普遍选择东南沿海的核心一二线城市,受返乡新规的影响较大;另一方面,从实际调研情况来看,品牌房企竞相降价销售,弱三四线城市售价已逼近成本线,且库存压力极大,若返乡置业再度缺席,2021年下行压力也将加剧。

三是江苏、广东、四川、湖北等的三四线城市受影响程度相对较小,主要源于人口集中在省会城市,对于返乡置业的依赖度相对较低,即便被迫“滞留”省会,这些城市都有可能因管控松动而迎来二次返乡置业的机会。

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