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总理报告关心大城市住房问题 行业专家们这样分析和解读

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3月5日,国务院总理李克强代表国务院,向十三届全国人大四次会议作政府工作报告(以下简称报告)。在2021年的重点工作中,报告指出,保障好群众住房需求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。

解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

报告的亮点在于,继2020年中央经济工作会议首次提出后,“解决好大城市住房突出问题”再次出现在2021年政府工作报告中。事实上,在本次两会前后,一线城市以及重点省会城市,如上海、杭州等已陆续升级房地产调控。同时,济南、南京最近两天连续出台土地政策要求,增加住宅用地、租赁住房土地供给。

与此同时,报告对住房租赁市场着墨颇多。可以预见,今年的租赁市场将备受重视与关注。

看点一:房住不炒仍是基调

今年的政府工作报告对于房住不炒定位与2020年基本一致。中原地产研究中心统计数据显示,2月,各地房地产调控井喷,单月房地产调控次数高达45次。2021年年内,累计房地产调控政策次数高达87次。

报告在回顾2020年工作时也指出,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。

专家观点:

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:房住不炒依然是顶层设计,是不可动摇的制度之纲,“三稳”是政策的出发点和落脚点,也是各地“一城一策”长效机制的目标。在这个基础上,2021年房地产调控保持政策的连续性和稳定性,各地基于国家的指导精神,小步快跑、灵活适度调整自己的调控政策,有保有压(打击投机、支持自住),政策更加精细化,强调系统性、整体性,避免碎片化,金融、土地和住房政策一揽子推进,这在上海、深圳、杭州等热点城市近期的调控政策上,体现得很明显。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐:2020年以来,投资驱动下的经营贷等资金违规进入房地产,带动一线城市及部分热点二线城市房价过快上涨,房地产金融风险加剧。在房住不炒、“三稳”要求下,大城市房地产市场将持续因城施策,通过加强金融监管等手段抑制房价非理性上涨,保护刚需购房,抑制投资购房,打击投机炒房。

中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶:房住不炒总基调不变,短期调控政策仍将保持连续性和稳定性,整个政策环境的松紧程度仍将体现在因城施策方面。

今年以来部分热点城市房地产市场延续了去年下半年的热度,项目认筹率高、“打新热”不断、高价地频出,市场情绪出现明显不稳波动,导致调控政策迅速启动。一线城市的调控政策为其他城市提供了范本,短期内土地市场热度较高、房价存在较大上涨预期的城市,仍将继续加码调控政策,预计今年房地产市场的“金三银四”,或是热点城市的政策高发期。

看点二:解决好大城市住房突出问题,缓解新市民、青年人等住房困难

事实上,在本次两会前后,一线城市以及重点省会城市,如上海、杭州、深圳、东莞等热点城市都陆续升级房地产调控。中指院报告指出,2月,在货币环境逐渐温和回归的背景下,热点城市调控力度不减。深圳限制“假离婚”购房,东莞发布六大措施,抑制投机炒房,遏制房价过快上涨;北京、广州等城市严查经营贷,严控资金违规流入房地产市场,保障房地产市场平稳健康发展。

解决好大城市住房突出问题与缓解新市民、青年人等住房困难相辅相成。正如一线城市、重点城市发布楼市调控的同时,也会推出相应人才政策,加强对人才的吸引力。

中指院认为,在部分城市收紧楼市调控政策,严控资金违规流入房地产市场的同时,部分城市出台人口、人才政策,加大城市对人才的吸引力,促进城市长期健康发展。

同时,在住房供应上,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。

新市民回应:

十年深漂小徐(未买房):看到总理提出要尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难,希望尽快有实际的行动。比如深圳的安居房、人才房建设已经搞了好几年,去年出让的居住用地接近一半被深圳市人才安居集团买走,希望能够尽快建成投入市场,分配过程公开透明。毕竟,作为一名十年深漂,我在轮候库的排名还是20多万名。

专家观点:

李宇嘉:这是国家第三次提出解决好大城市的住房问题。这次会议从土地、金融、建设、供应类型等方面,提出了一揽子系统性计划予以保障。人口流入大城市,调控的重点开始转向大城市,这是楼市调控的主要矛盾。因此,近期土地供应两个集中、融资三道红线、房贷“五类分档”,都是从源头上增加供应的同时,控制成本,控制房价过快上涨。

未来,大城市土地、住房供应结构全面调整。土地方面,单列租赁供地计划、保障房用地应保尽保,在这个基础上,增加商品房供地并向新城(比如上海)、热点区域倾斜(比如广州);住房方面,公租房、政策性租赁住房、长租房、共有产权等体系已经完善,解决不同类型的住房保障需求。

新市民、青年人的住房需求有多层次,一是保障新市民和为社会提供基础公共服务人群,他们对于低租金、小户型的租赁需求,这就是政策性租赁住房的需求;其次,是新就业大学生对于秩序规范的租赁需求,这就是长租需求;第三,是夹心层的租购需求,包括政策性租赁住房、共有产权住房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进:此次政策明确,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。从这里可以看出,后续保障性租赁住房和共有产权住房将成为大城市重点铺开的产品,此类产品将承担解决住房问题的重要角色。这也是后续房地产企业在地产开发等方面所需要注意的。

而为了实现此类产品的供给,此次政策明确三种方式和支持,即增加土地供应、安排专项资金、集中建设,体现了土地、财政、规划等方面给予的支持,具有非常好的导向。

许小乐:报告聚焦改善新市民和年轻人的住房问题。伴随着我国城镇化的发展,大量新市民涌入城市,这些群体为城市发展提供了巨大红利,但我国现有的市场化租赁住房以及政府提供的保障性租赁住房难以满足该类人群的租赁需求,特特别是小户型、低租金的租赁住房相对缺乏。

目前我国有约2亿新市民,由于普遍收入较低,租赁需求主要以小户型、低租金为主,而市场供给的主体是60~90平方米、租金3000元以上的两居室,保障性租赁住房供给更少。新市民、年轻人等特别是从事基本公共服务的群体难以在现有市场上找到合适房源。报告明确了解决新市民和年轻人的住房问题,住房条件将得到有效改善。

曹晶晶:经过过去几年的发展,租赁市场也暴露出一些不良问题,政府监管范围和力度偏弱,租赁住房的供应量不足,供应方、运营方的积极性不高,租赁双方的权益有待获得更好保障,租赁各个环节亦需要进一步打通,将“灰色地带”透明化。

租赁住房的建设,一方面可以为新市民、青年人提供住房保障;另一方面,在稳定城市房地产市场方面,也将起到积极作用。

看点三:规范发展长租房市场

租售并举是未来大趋势,去年多家长租公寓出现暴雷,也暴露出长租房市场亟待规范发展。报告同时也指出,要降低租赁住房税费负担。

新市民回应:

广漂小王(租房5年):我现在租房遇到的问题是找房很困难,看到长租公寓频频暴雷,不太敢租。还有就是长租公寓的租金、水电、管理费都很高,每个月下来要好多几百。城中村的房子缺乏统一管理,怕不安全。商品房个人房东太看运气,有的房东一下子涨价很多,或是东西坏了不给修,或是想转租逼我们搬走。希望以后在租房秩序管理上能有提升,保障我们的基本需求。

专家观点:

李宇嘉:重点是要解决长租公寓高成本、高税收的问题。商品住房方面,2021年继续鼓励规模化住房租赁发展,重点解决长租公寓、租房企业高成本、高税收的问题,这是2020年长租公寓陷入困境的主要原因,也是委员代表在此领域提得比较多的。可见,国家培育住房租赁市场,打造租购并举住房新制度的决心比较大,未来将有相关政策措施落地。

严跃进:后续租赁市场将继续发力。在这个领域有三层含义:第一,租赁住房的发展,其目标是要解决两类群体的住房需求,即新市民和青年人,这也是后续租赁产品开发和经营可以关注的目标群。第二,租赁市场的发展将更聚焦长租房市场,后续或也形成长租房的各类配套政策。第三,此次政策比较明确提及租房税费降低的内容,也使得后续租赁市场业务发展可以减负,这也是相关企业和租房者可以重点关注的内容。

许小乐:租赁住房将更多发挥保障功能,政策性租赁住房成为发展重点。通过发展政策性租赁住房,未来租赁型住房保障房源供给将逐步由政府供给转为多元化主体供给,并逐步形成成熟的住房租赁市场。保障对象覆盖范围更为全面和精准,形成更为完善的住房保障体系。同时,随着政策性租赁住房的推进,租赁型保障性住房保障方式将由供给端转向需求端。

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