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李一戈专栏丨住房租赁要规范也要发展

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没有租过房的人生是不完整的。

像我这个年纪的人,刚到异地的大城市工作时,很多是从住地下室、平房开始。无他,便宜耳。毫无疑问,没有独立厨卫,周围环境脏乱差,处处是安全隐患。咬牙忍受。

现在,地下室是不让住人了,平房也没以前那么多了。更重要的是,经过政府部门持续多年的整治,哪怕是平房社区,环境也越来越干净,治安状况更好了。

年轻人的选择比以前多了。比如,除了从房东手里租房,还可以选择长租公寓。虽然是与他人合租,共用厨卫,但有独立居室,电子门锁,每周还会有专人来打扫卫生。

但不安全感仍在。比如,随意涨价,二房东卷款跑路,以及花样繁多的租金贷陷阱等。新市民和年轻人是住房租赁市场的主体,但支付能力低,没有议价权,需要加强保护。

主管部门这些年对住房租赁市场是高度重视的,出台了一系列的规范性文件。4月26日发布的《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》,则是专门对从事转租经营的轻资产住房租赁企业行为进行规范。

我个人分析,这个文件主要是解决住房租赁资金的安全监管问题。背景应该就是类似蛋壳、青客等多起长租公寓机构爆雷事件引发了社会强烈关注。

“单次收取租金的周期原则上不超过3个月”“支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金”——这两条规定,是防止某些运营机构拿到融资后,为了抢占市场份额,“高进低出”,随后又利用收取的租金设立资金池继续扩张。但“高进低出”的本质就如同庞氏骗局,是不可持续的。

“开展住房租赁资金监管”“企业不得利用承租人信用套取租金贷,不得诱导承租人使用租金贷”——二手房买卖经过多年才纳入资金监管,现在住房租赁纳入资金监管正当其时。租金贷既是极少数运营机构赖以扩张的倚仗,又是后来燃爆危机的火药,管理失序导致多方利益受损,银行、房东、租客没有一个赢家。

一个文件不可能解决所有问题,而是旨在有针对性地解决某一类问题。上述文件为何选择轻资产住房租赁企业?

据住建部有关负责人介绍,住房租赁企业按照投入和持有周期分为三类:重资产企业指依靠新建方式建设租赁住房并长期持有的企业;中资产企业是按一定比例投入,通过整栋商改租、工改租等方式持有房源10-15年的企业;轻资产企业则主要是收取个人房源经过改造后或直接转租,赚取租金差价,持有周期为3到5年。

从现实来看,住房租赁重资产企业和中资产企业,需要投入的金额较大,建设和经营的半径、周期都比较长,整个过程基本已纳入相关部门的监管范畴。而轻资产企业的房源分散,单体投入较小,平时多运用科技手段进行管理,很容易逃脱监管。近两年发展最快、爆发危机最多的也恰恰是轻资产企业,所以加强对这个领域的监管是非常必要的。

必须强调的是,作为房地产市场重要内容的住房租赁市场,一方面要规范、整治,一方面也要鼓励发展,规范是为了更健康地发展。

2016年以来,与新一轮房地产调控相伴随,中央也发布了一系列加快发展住房租赁市场的政策措施。由于过去更多是以分散的个体租赁为主,国家特别提出鼓励机构型租赁企业发展。长租公寓的快速增长,就是近几年的现象。

房价的持续上涨,令大城市的住房问题更加突出。新市民和年轻人,买不起房,只有租房住。包括长租公寓在内的住房租赁市场的发展,给这个群体带来了更多的房源更多的选择。长租公寓频频爆雷,没有赢家,也不利于住房租赁市场的长远发展。

我们看到,这些运营机构除了高进低出盲目扩大规模的经营模式本身存在的弊端,另一个重要问题在于成本太高,尤其是融资成本过高,导致盈利艰难。这个问题由来已久,实践中尚未找到很好的解决办法。

这方面我个人有四个建议。一是,对信用较高、经营规范的住房租赁机构,银行对其应适用较低的利率。银行住房租赁贷款不纳入房地产贷款两道红线管理,就是为了鼓励发展住房租赁金融。二是,应尽快扩大住房租赁REITs规模,时机已经成熟。三是,提倡险资进入住房租赁市场。四是,给予一定的税收优惠。

去年12月召开的中央经济工作会议,对发展住房租赁市场提出了具体而明确的要求:规范发展长租房市场;单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房;降低租赁住房税费负担等。如果全都落实到位,住房租赁市场将迎来规模空前的健康发展。

举两个例子。一是,我们都看到,很多大城市里都有大批量的商业用房、厂房空置着,将这些房子改建为长租公寓,是多方共赢的事情,为什么不动起来?二是,集体建设用地建租赁房,已没有任何法律障碍,农民也可获得持续稳定的分红,为什么不能扩大规模?(编辑:洪晓文)

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