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房地产金融调控推动市场理性回归

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房地产行业属于资金密集型行业。房企和银行资金面“五道红线”设置,从供求两端有效抑制了房地产金融杠杆明显上升的趋势,推动市场理性回归。

资金是房地产市场发展变化的关键变量。无论是从供给面的土地一级开发、房屋施工建设,还是从需求端的新房购买、二手房交易,都离不开资金面的大力支持。过去较长时间,房地产与金融的融合发展,在极大改善我国城镇居住环境同时,某种程度上也成为热点城市房价较快上涨的催化剂。

去年以来,为了应对疫情对经济的冲击,各国政府向金融体系“注水”,推动了股票市场指数上升,各国房价也出现了明显上涨。据美国全国房地产经纪人协会统计,2021年4月份美国成屋销售中间价明显上涨。其监测的美国183个大都市中,99%的地区房价在今年一季度出现上涨。资金推升的房价上涨不仅具有显著“击鼓传花”的特点,而且还会导致宏观经济金融运行脆弱性,需要引起高度警惕。

目前,我国房地产金融已具备系统性影响,房地产贷款总体规模较为庞大,涉及金融机构多,牵扯社会面广。同时,房地产市场非理性预期仍有一定基础,热点城市住房投机炒作惯性依然存在。因此,从资金面对房地产金融杠杆进行有效约束势在必行。

过去一段时间,金融管理当局相继为房地产金融杠杆设置了“五道红线”。从供应端,房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得超过100%;现金短债比要大于1倍。从需求端,设定了各类银行“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”的上限。前三道红线,将限制房企债务扩张速度。为了达标,部分触及红线的房企需要在规定期限内加快资金回笼,减少土地市场炒作,降低资产负债率,这将撼动地价房价交互上涨机制。后二道红线,将促使房地产金融内在运行机制发生深刻改变,部分金融机构盲目扩张房地产贷款势头将得到有效遏制,居民加杠杆也会受到强有力约束。

年初以来,金融管理当局又加强了经营贷和消费贷资金违规流入房地产市场的治理,我国管控房地产金融杠杆的监管力度加大,这将动摇房价非理性上涨的基础。这种房价上涨逻辑所起的“化学反应”,不会以个人意志为转移。据国家统计局数据,2021年5月份全国70个大中城市商品住宅销售价格涨幅基本保持稳定态势。其中,4个一线城市新建商品住宅销售价格涨幅略升,二手住宅涨幅回落;31个二线城市和35个三线城市商品住宅销售价格环比涨幅回落或与上月相同,同比涨幅基本稳定。

房地产市场有关参与主体,从金融机构、房地产开发企业到个体,都要适应房地产市场理性回归规律,切实丢掉房价非理性上涨的幻想,做好真实需求管理,共同推动我国房地产行业长期健康发展。

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