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厦门新政升级限购、限售,全国房地产进入双向调控

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厦门此次不仅加强新房价格管理,对于岛内新房限售5年,而且还将法拍房纳入限购。

最近,各地房地产调控政策频出。9月18日,厦门五部门发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(简称《通知》),从商品住房价格管理、限购限售升级、加强住房金融管理等方面,进一步调控楼市,抑制投机炒房,遏制房价过快上涨。

当日,除了厦门外,海口也升级房地产调控政策。值得关注的是,在一些城市加码调控政策抑制房价上涨、楼市过热时,另一些城市则是防止房价下跌。业内人士表示,房地产调控出现双向调控,防止房价上涨和防止房价下调并存,“稳定”是楼市最确定的关键词。

限购、限售升级

根据《通知》以及厦门市住房保障和房屋管理局的解读,厦门此次新政涉及新房价格管理、法拍房纳入限购、岛内新房限售5年、适时调整最低首付款比例等。

在价格管控方面,厦门新建商品住宅价格一律参照同区域、同品质、同类型项目的价格,合理定价。开发企业在办理预售许可时需承诺半年内不调整价格。引导开发企业按照项目实际情况,实价实折销售。在限购方面,明确参与竞买“法拍房”的人员,应当事先确定在厦门市具有购房资格,防范通过“法拍房”规避限购政策,堵塞政策漏洞。

与此同时,近年来,厦门岛内新建商品住宅市场较热,为抑制投机投资性购房,坚持“房住不炒”,进一步满足刚需和改善型群体住房需求,稳定市场预期,《通知》规定,在岛内新购买的一手住房,需取得产权证后满5年方可上市交易。

此外,在住房金融管理方面,厦门严格执行“认房又认贷”的差别化住房贷款政策,根据市场形势变化,适时适度调整住房贷款最低首付款比例、最低贷款利率。银行业金融机构应严格评估借款人的还款能力,防范通过虚假收入证明、虚假流水、虚假交易骗取贷款;严格审查购房资金来源,监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向,防止挪用非住房类贷款用于购房。

分析人士认为,厦门此次新政的主要内容仍是“打补丁”,诸如法拍房纳入限购、新房限售5年等内容,在其他城市的调控政策中都较为常见,而对于住房金融的管理等,也是调控的常规动作。

厦门新房价格连涨多月

此前,广州发布二手房指导价时,坊间就开始传出厦门将跟上。但是此次新政,厦门并未将二手房指导价纳入进去。

事实上,经过5个月的二手房专项整治行动,厦门的二手房市场逐渐回归理性。今年4月16日,厦门发布整治二手房市场专项行动工作方案,通过专项检查和联合执法,有效遏制二手房市场乱象,维护市场秩序。重点打击机构、个人违规使用信贷资金,公证代理囤积房源,规避交易税费等炒房行为,以及发布不实房源价格、宣传“学区房”等违法违规炒作行为,及时曝光典型案例,形成震慑,营造良好舆论环境,稳定市场预期。据了解,此次专项行动时间为期9个月。

在专项行动整治下,厦门二手房价出现调整。国家统计局数据显示,今年8月,厦门二手住宅价格环比持平,同比上涨4.2%。在成交量方面,根据厦门网上房地产数据统计,今年8月,厦门二手房成交量环比下降2成左右。

不过,在新房方面,厦门8月份新建商品住宅价格出现环比上涨。国家统计局数据显示,今年8月,厦门新建商品住宅价格环比涨幅为0.4%,且从去年5月份以来,厦门新房的价格就一直上涨。厦门网上房地产数据也显示,今年8月,厦门一手住宅成交量环比上涨6成。

在业内人士看来,厦门此次新政中对于新房价格的管控正是基于当前新房市场量价齐升现象的调整。

房地产双向调控开启

当天,除了厦门外,海口也升级楼市调控政策,内容包括限购加码、围堵“假离婚”买房等。事实上,8月底以来,不少城市的房地产调控政策仍在不断加码。

8月30日,西安发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,扩大限购限售范围。8月31日,广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制》的通知,并同步公布了首批96个二手房社区的参考价格。

继8月份出台“莞八条”后,9月9日,东莞市自然资源局牵头起草并发布了《关于进一步严格住宅用地竞买有关事项的通知》,通过严格购地主体资格审查、强化购地资金来源审查等措施,健全东莞住宅用地市场准入机制、建立购地资金审查制度,进一步维护东莞土地交易市场秩序。

值得关注的是,在一些城市收紧调控政策抑制房价过快上涨时,一些非热点城市在控制房价过快下跌。截至目前,已经有包括昆明、唐山、江阴、株洲、岳阳等多个城市通过发布政策抑或是约谈房企的形式来调控房企大幅降价行为。

比如,8月31日,江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》,商品住房销售价格备案后,商品住房实际成交价格不得高于备案价格,严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战,坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

中原地产首席分析师张大伟分析称,很明显,房价大涨会放大金融风险,而房价断崖式下跌也同样不是稳定,也会影响波及金融系统。“最近全国多个城市新房的‘限跌令’,表面是部分房企在负债高压下抢跑,背后其实进一步说明了‘稳定’是楼市最确定的关键词。”

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