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广州二手房房贷标准松动?指导价非强制执行,个别银行按评估价等

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近日,有消息称,广州有银行可以不用按照参考价发放二手房贷款。这在房地产市场引起热议。

在此前的8月底,广州对96个二手房小区采用政府指导价机制,多家银行跟进,房贷政策参考政府指导价。然而,不到三个月,广州二手房贷款参考标准发生松动?新京报记者采访发现,包括工商银行、农业银行在内的四大行仍然参考政府指导价放贷,但是广发银行、民生银行等则是按照网签价和评估价孰低原则确定贷款。

广发、民生银行按照网签价和评估价孰低原则放贷

近日,新京报记者以购房者名义通过电话采访广州部分银行、中介机构时发现,大部分银行参考政府指导价放贷,但也有一些银行并未参考政府指导价,而是以评估价、网签价来评估二手房贷款。

工商银行广州某支行个人住房贷款中心的工作人员表示,“接受政府指导价的小区参考政府指导价进行放贷。”农业银行广州某支行的工作人员也表示,“按照政府指导价放贷。”

不过,位于番禺区的一家中介机构门店工作人员透露,“大的银行诸如四大银行仍按照政府指导价放贷。不过,在合作的银行中,有的银行是按照网签价和评估价进行放贷,包括广发银行和民生银行。”

广发银行广州某支行工作人员表示,“目前是按照网签价和评估价孰低原则放贷。”民生银行广州某支行的工作人员说,“一直是按照孰低原则放贷。”

二手房指导价成为引导市场的价格信号

据悉,8月31日晚间,广州市住房和城乡建设局发布通知称,广州市即日起将建立二手住房交易参考价格发布机制。随后,广州市住房政策研究中心于当晚便发布了首批热点区域96个住宅小区二手住房交易参考价格表。

对此,广东省房地产研究会执行会长韩世同指出,广州出台二手住房交易参考价主要目的是为了抑制二手房房价过热、上涨过猛的态势。银行将以官方发布的二手住房参考价作为放贷的参考指标。

在广州二手房指导价政策发布后,有部分银行跟进,按照政府指导价放贷,但是也有部分银行从其他渠道收紧。比如民生银行公布了商业银行房贷评估细则,该行广州地区二手住房按揭抵押物价值核定一直按照“评估价格和网签交易价格孰低”的原则执行,在此原则的基础上,再按照借款人的家庭名下住房套数、征信按揭记录、婚姻状况、收入水平等限购限贷政策要求核定贷款成数和贷款金额。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,二手房指导价主要功能是给市场提供公允的、合理的价格信号,以政府指导价作为引导市场的价格信号,因为二手房交易没有一个好的信息披露机制和监管抓手。但是,商业银行是市场化机构,采取什么样的贷款认定模式,没有说一定要按照二手房指导价,商业银行只要符合国家差别化的住房信贷政策,没有违背国家的金融财经纪律,就不存在说一定要按照二手房指导价来评估贷款。

而在广州之前,深圳是率先发布二手房指导价政策的城市,且各大银行二手房贷款一直严格执行以二手房指导价为标准。“深圳各大银行之所以按照二手房指导价做贷款评估,主要是来自上下的调控压力非常大,需要去控制杠杆,当时经过深圳金融监管部门的统一安排按照指导价执行。但是,广州的监管部门并没有强制要求银行这样去做。”李宇嘉说。

广州二手房量价齐跌

政府指导价被认为是二手房市场重磅调控杀器。自深圳发布二手房指导价新政后,其量价均出现明显下降。

据深圳中原地产统计数据显示,今年10月,深圳二手住宅过户套数为1605套,为2012年3月以来的最低值,环比下滑9.1%;二手住宅成交15万平方米,环比下滑11.2%。

在深圳之后,已经有十多个城市出台二手房指导价。“在热点城市调控转向二手房市场后,推出二手房参考价,是必然的趋势,也是政府发挥有形之手,维护供应市场基础秩序,弥补市场缺陷的需要。”李宇嘉称。

配合限购限贷等原有政策,辅以二手房指导价,这些城市楼市的调控效力明显显现。58同城、安居客发布的2021年《10月国民安居指数报告》显示,目前落实二手住房参考价制度的10个城市中,有8个城市二手房挂牌价环比下降,分别为东莞、宁波、成都、三亚、绍兴、无锡、合肥和广州。

特别是广州,根据国家统计局发布的70城房价数据显示,是四个一线城市二手房价格跌幅最多的,北京、上海、广州和深圳分别环比下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

在交易量方面,中原地产统计数据显示,今年10月,广州二手房住宅成交量(自助网签+中介网签)为5253套,环比下降15.2%,同比下降50.9%,创近年来新低。

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